Новости
08.12.2023
Обзор Верховного суда № 3 (2023): важное для УО, ТСЖ, ЖСК
Обзор Верховного суда № 3 (2023): важное для УО, ТСЖ, ЖСК
Установить кондиционер на фасаде можно только по решению ОСС, плата за содержание должна соответствовать решению общего собрания, управленцы обязаны содержать почтовые ящики, а при отсутствии централизованного ГВС нельзя заключить прямые договоры с РСО. Такие выводы сделал Президиум Верховного суда в Обзоре судебной практики от 15.11.2023 № 3 (2023).
Установить кондиционер на фасаде МКД можно только по решению общего собрания собственников помещений этого дома (п. 3 Обзора)
Ситуация
УО потребовала через суд обязать собственника помещения демонтировать наружный блок кондиционера, который он установил на фасаде МКД, и восстановить после демонтажа целостность фасада, привести его в первоначальное состояние.
Вывод Верховного суда
Собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в таком доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома (п. 1 ст. 290 ГК, ч. 1 ст. 36 ЖК). Распоряжаться имуществом в долевой собственности возможно только по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК). Собственники владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом МКД, если достигнуто соглашение между всеми участниками долевой собственности. Такое правило указано в пункте 39 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного суда 04.12.2013.
Органом управления МКД, к компетенции которого относится принимать решения о пользовании общим имуществом в этом доме, признают ОСС (ч. 1, 2 ст. 44 ЖК). По решению ОСС объекты общего имущества можно передать в пользование иным лицам, если это не нарушает права и интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК).
Таким образом, размещение личного оборудования собственника на общем имуществе МКД без разрешения ОСС означает несоблюдение установленного порядка пользования общим имуществом, противоречит требованиям закона и нарушает права общей долевой собственности.
Условие договора управления МКД о размере платы за содержание и ремонт общего имущества должно соответствовать решению, принятому на ОСС
(п. 4 Обзора)
Ситуация
Собственник обратился в суд с иском к УО – она в одностороннем порядке применяла размер платы за содержание жилого помещения в большем размере, чем установил орган МСУ. При этом внеочередное ОСС уже утвердило другой размер платы. Собственник требовал обязать УО начислять плату на основании решения ОСС.
Вывод Верховного суда
Размер платы за содержание жилого помещения в МКД, в котором не созданы ТСЖ, ЖСК, ЖК, определяет ОСС с учетом предложений УО на срок не менее года (ч. 7 ст. 156 ЖК). УО не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения платы за содержание и начислять плату больше, чем установлено договором управления МКД. На это указал Пленум Верховного суда в пункте 17 постановления от 27.06.2017 № 22.
Порядок определения и размер платы за содержание общего имущества, а также перечень работ для его надлежащего содержания являются условиями договора управления (ст. 162 ЖК). Изменить условия договора управления о размере платы за содержание возможно исключительно по решению общего собрания собственников. Поэтому условие договора о размере платы за содержание должно соответствовать решению ОСС. В противном случае его можно оспорить по правилам недействительности сделок (ст. 168, п. 1 ст. 181.3, ст. 181.5 ГК).
УО не воспользовалась своим правом оспорить решение внеочередного ОСС. При этом бремя доказывать ничтожность решения ОСС, включая экономическое обоснование правомерности принятых общим собранием тарифов, суды ошибочно возложили на собственников помещений.
Управляющая МКД организация обязана содержать абонентские почтовые ящики в надлежащем техническом состоянии, так как они относятся к общему имуществу в МКД (п. 5 Обзора)
Ситуация
Собственник помещения через суд потребовал обязать УО провести текущий ремонт общего имущества за счет денежных средств от собственников в качестве платы за содержание жилья – заменить существующие почтовые ящики на новые современные и функциональные.
Вывод Верховного суда
Собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, в частности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в таком доме (ч. 1 ст. 36 ЖК). Абонентский почтовый шкаф – это специальный шкаф с запирающимися ячейками, который устанавливают строительные организации в том числе в МКД на первых этажах. Расходы на их приобретение и установку включают в смету строительства этих домов. Обслуживать, ремонтировать и заменять шкафы обязаны собственники и управляющие МКД организации (ст. 2, 31 Закона от 17.07.1999 № 176-ФЗ «О почтовой связи»). Инструкция по эксплуатации МКД (утв. приказом Минрегиона от 01.06.2007 № 45) содержит рекомендации по содержанию и ремонту абонентских почтовых шкафов как объектов общедомового имущества.
Таким образом, действующее законодательство предусматривает обязательную установку на первых этажах МКД абонентских почтовых шкафов, которые являются общим имуществом в силу части 1 статьи 36 ЖК, подпункта «д» пункта 2 Правил № 491. Содержать общее имущество обязаны управляющие МКД организации. При ненадлежащем состоянии абонентского почтового шкафа управленцы обязаны его отремонтировать либо заменить в счет платы за содержание жилых помещений. Если в договоре управления МКД почтовые шкафы не упомянуты в составе общего имущества, это не освобождает УО от ее обязанности.
Кроме того, требования, которые предъявляют к выполнению работ по управлению и техническому обслуживанию МКД, все текущие и неотложные работы и услуги в отношении общего имущества считают предусмотренными в договоре в силу правил содержания дома как объекта недвижимости, и управленцы должны выполнять их независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие работы и услуги. Такие правила следуют из системного толкования частей 1, 1.1 и 2.3 статьи 161, пункта 2 статьи 162 ЖК. Аналогичный вывод сделал Президиума ВАС в постановлении от 29.09.2010 № 6464/10.
Законодательство не предусматривает возможность заключить прямые договоры с РСО на поставку тепловой энергии для приготовления горячей воды при отсутствии в МКД централизованного ГВС (п. 28 Обзора)
Ситуация
В МКД отсутствует централизованное ГВС, а горячую воду готовят самостоятельно с помощью ИТП путем подогрева холодной воды, которую поставляет РСО. Между РСО и УО заключен договор на поставку горячей воды для предоставления КУ. ОСС приняло решение заключить прямые договоры с РСО. В результате УО отказалась оплачивать поставленную тепловую энергию для приготовления горячей воды, и ресурсник обратился в суд для взыскания задолженности.
Вывод Верховного суда
Исчерпывающий перечень видов предоставляемых потребителям КУ содержит пункт 4 Правил № 354. При отсутствии в МКД централизованного ГВС исполнитель самостоятельно производит горячую воду с помощью оборудования, которое входит в состав общего имущества в МКД (подп. «б» п. 4, п. 54 Правил № 354).
Законодательство предусматривает возможность перейти на прямые договоры с РСО только в отношении строго определенного перечня коммунальных услуг (п. 4.4 ч. 2 ст. 44, п. 1 ч. 1 ст. 157.2 ЖК). Поставляемая РСО тепловая энергия на подогрев воды не относится к коммунальным услугам, а входящее в состав общего имущества оборудование не использовали для самостоятельного приготовления горячей воды. Поэтому вывод судов о том, что законодательство не устанавливает ограничений для перехода на прямые договоры в отношении МКД, не оборудованных централизованной системой ГВС, является ошибочным
ГВС в МКД с нецентрализованной системой может предоставить только исполнитель, который эксплуатирует внутридомовое оборудование, с помощью которого приготавливают горячую воду. Такое правило следует из пункта 1 части 1 статьи 157.2 ЖК, пунктов 4 и 54 Правил № 354. Поэтому собственники не могут заключить прямые договоры с РСО, которая поставляет только один из необходимых для приготовления горячей воды компонентов (тепловую энергию).
Таким образом, РСО правомерно отказалась перейти на прямые договоры на поставку тепловой энергии на подогрев воды. И нельзя делать вывод, что договор РСО с УО в части поставки в МКД тепловой энергии для приготовления горячей воды прекратил свое действие на основании решения ОСС о переходе на прямые договоры с такой РСО. Поскольку законодательство не предусматривает заключать такие прямые договоры, решение общего собрания не повлекло никаких юридических последствий.
вернуться
Установить кондиционер на фасаде можно только по решению ОСС, плата за содержание должна соответствовать решению общего собрания, управленцы обязаны содержать почтовые ящики, а при отсутствии централизованного ГВС нельзя заключить прямые договоры с РСО. Такие выводы сделал Президиум Верховного суда в Обзоре судебной практики от 15.11.2023 № 3 (2023).
Установить кондиционер на фасаде МКД можно только по решению общего собрания собственников помещений этого дома (п. 3 Обзора)
Ситуация
УО потребовала через суд обязать собственника помещения демонтировать наружный блок кондиционера, который он установил на фасаде МКД, и восстановить после демонтажа целостность фасада, привести его в первоначальное состояние.
Вывод Верховного суда
Собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в таком доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома (п. 1 ст. 290 ГК, ч. 1 ст. 36 ЖК). Распоряжаться имуществом в долевой собственности возможно только по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК). Собственники владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом МКД, если достигнуто соглашение между всеми участниками долевой собственности. Такое правило указано в пункте 39 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного суда 04.12.2013.
Органом управления МКД, к компетенции которого относится принимать решения о пользовании общим имуществом в этом доме, признают ОСС (ч. 1, 2 ст. 44 ЖК). По решению ОСС объекты общего имущества можно передать в пользование иным лицам, если это не нарушает права и интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК).
Таким образом, размещение личного оборудования собственника на общем имуществе МКД без разрешения ОСС означает несоблюдение установленного порядка пользования общим имуществом, противоречит требованиям закона и нарушает права общей долевой собственности.
Условие договора управления МКД о размере платы за содержание и ремонт общего имущества должно соответствовать решению, принятому на ОСС
(п. 4 Обзора)
Ситуация
Собственник обратился в суд с иском к УО – она в одностороннем порядке применяла размер платы за содержание жилого помещения в большем размере, чем установил орган МСУ. При этом внеочередное ОСС уже утвердило другой размер платы. Собственник требовал обязать УО начислять плату на основании решения ОСС.
Вывод Верховного суда
Размер платы за содержание жилого помещения в МКД, в котором не созданы ТСЖ, ЖСК, ЖК, определяет ОСС с учетом предложений УО на срок не менее года (ч. 7 ст. 156 ЖК). УО не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения платы за содержание и начислять плату больше, чем установлено договором управления МКД. На это указал Пленум Верховного суда в пункте 17 постановления от 27.06.2017 № 22.
Порядок определения и размер платы за содержание общего имущества, а также перечень работ для его надлежащего содержания являются условиями договора управления (ст. 162 ЖК). Изменить условия договора управления о размере платы за содержание возможно исключительно по решению общего собрания собственников. Поэтому условие договора о размере платы за содержание должно соответствовать решению ОСС. В противном случае его можно оспорить по правилам недействительности сделок (ст. 168, п. 1 ст. 181.3, ст. 181.5 ГК).
УО не воспользовалась своим правом оспорить решение внеочередного ОСС. При этом бремя доказывать ничтожность решения ОСС, включая экономическое обоснование правомерности принятых общим собранием тарифов, суды ошибочно возложили на собственников помещений.
Управляющая МКД организация обязана содержать абонентские почтовые ящики в надлежащем техническом состоянии, так как они относятся к общему имуществу в МКД (п. 5 Обзора)
Ситуация
Собственник помещения через суд потребовал обязать УО провести текущий ремонт общего имущества за счет денежных средств от собственников в качестве платы за содержание жилья – заменить существующие почтовые ящики на новые современные и функциональные.
Вывод Верховного суда
Собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, в частности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в таком доме (ч. 1 ст. 36 ЖК). Абонентский почтовый шкаф – это специальный шкаф с запирающимися ячейками, который устанавливают строительные организации в том числе в МКД на первых этажах. Расходы на их приобретение и установку включают в смету строительства этих домов. Обслуживать, ремонтировать и заменять шкафы обязаны собственники и управляющие МКД организации (ст. 2, 31 Закона от 17.07.1999 № 176-ФЗ «О почтовой связи»). Инструкция по эксплуатации МКД (утв. приказом Минрегиона от 01.06.2007 № 45) содержит рекомендации по содержанию и ремонту абонентских почтовых шкафов как объектов общедомового имущества.
Таким образом, действующее законодательство предусматривает обязательную установку на первых этажах МКД абонентских почтовых шкафов, которые являются общим имуществом в силу части 1 статьи 36 ЖК, подпункта «д» пункта 2 Правил № 491. Содержать общее имущество обязаны управляющие МКД организации. При ненадлежащем состоянии абонентского почтового шкафа управленцы обязаны его отремонтировать либо заменить в счет платы за содержание жилых помещений. Если в договоре управления МКД почтовые шкафы не упомянуты в составе общего имущества, это не освобождает УО от ее обязанности.
Кроме того, требования, которые предъявляют к выполнению работ по управлению и техническому обслуживанию МКД, все текущие и неотложные работы и услуги в отношении общего имущества считают предусмотренными в договоре в силу правил содержания дома как объекта недвижимости, и управленцы должны выполнять их независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие работы и услуги. Такие правила следуют из системного толкования частей 1, 1.1 и 2.3 статьи 161, пункта 2 статьи 162 ЖК. Аналогичный вывод сделал Президиума ВАС в постановлении от 29.09.2010 № 6464/10.
Законодательство не предусматривает возможность заключить прямые договоры с РСО на поставку тепловой энергии для приготовления горячей воды при отсутствии в МКД централизованного ГВС (п. 28 Обзора)
Ситуация
В МКД отсутствует централизованное ГВС, а горячую воду готовят самостоятельно с помощью ИТП путем подогрева холодной воды, которую поставляет РСО. Между РСО и УО заключен договор на поставку горячей воды для предоставления КУ. ОСС приняло решение заключить прямые договоры с РСО. В результате УО отказалась оплачивать поставленную тепловую энергию для приготовления горячей воды, и ресурсник обратился в суд для взыскания задолженности.
Вывод Верховного суда
Исчерпывающий перечень видов предоставляемых потребителям КУ содержит пункт 4 Правил № 354. При отсутствии в МКД централизованного ГВС исполнитель самостоятельно производит горячую воду с помощью оборудования, которое входит в состав общего имущества в МКД (подп. «б» п. 4, п. 54 Правил № 354).
Законодательство предусматривает возможность перейти на прямые договоры с РСО только в отношении строго определенного перечня коммунальных услуг (п. 4.4 ч. 2 ст. 44, п. 1 ч. 1 ст. 157.2 ЖК). Поставляемая РСО тепловая энергия на подогрев воды не относится к коммунальным услугам, а входящее в состав общего имущества оборудование не использовали для самостоятельного приготовления горячей воды. Поэтому вывод судов о том, что законодательство не устанавливает ограничений для перехода на прямые договоры в отношении МКД, не оборудованных централизованной системой ГВС, является ошибочным
ГВС в МКД с нецентрализованной системой может предоставить только исполнитель, который эксплуатирует внутридомовое оборудование, с помощью которого приготавливают горячую воду. Такое правило следует из пункта 1 части 1 статьи 157.2 ЖК, пунктов 4 и 54 Правил № 354. Поэтому собственники не могут заключить прямые договоры с РСО, которая поставляет только один из необходимых для приготовления горячей воды компонентов (тепловую энергию).
Таким образом, РСО правомерно отказалась перейти на прямые договоры на поставку тепловой энергии на подогрев воды. И нельзя делать вывод, что договор РСО с УО в части поставки в МКД тепловой энергии для приготовления горячей воды прекратил свое действие на основании решения ОСС о переходе на прямые договоры с такой РСО. Поскольку законодательство не предусматривает заключать такие прямые договоры, решение общего собрания не повлекло никаких юридических последствий.
