Новости
Как УО остановить или оспорить исключение дома из реестра лицензий
ЖК РФ чётко определяет кто, за что и в каком порядке лишает управляющую организацию лицензии. Но в нормативно-правовых актах указан и способ избежать этого, не позволив органу ГЖН исключить из реестра лицензий многоквартирный дом. Читайте о том, как это сделать в рамках действующего законодательства.
Из-за чего дом могут исключить из реестра лицензий
Процесс и основания лишения управляющей организации лицензии подробно изложены в ст. ст. 198, 199 ЖК РФ. Главным этапом этого процесса становится исключение из реестра лицензий УО многоквартирных домов, площадь которых составляет 15% и более от площади всех МКД, находящихся в управлении у организации (ч. 2 ст. 199 ЖК РФ).
Основания для лишения УО права управлять домом изложены в ч. 5 ст. 198 ЖК РФ. Орган ГЖН исключает дом из реестра лицензий, если в течение двенадцати месяцев неоднократно:
· им выносились предписания в отношении УО за нарушения, допущенные при управлении домом;
· суд привлекал УО к административной ответственности за неисполнение этих предписаний.
При этом управляющие организации должны иметь в виду, что к исключению дома из реестра лицензий приводит неисполнение предписаний по нарушениям не только ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ, но и любых других статей КоАП РФ (ч. 5 ст. 198 ЖК РФ).
Конечно, управляющей организации лучше не доводить ситуацию до момента, когда орган ГЖН получит основания для лишения её права управлять многоквартирным домом. Но если такая ситуация произошла, у УО ещё есть возможность воспрепятствовать подобному исходу.
Согласно ч. 1 ст. 197 ЖК РФ, орган ГЖН обязан проинформировать собственников помещений в доме о том, что у ведомства есть основания для исключения данного МКД из реестра лицензий субъекта РФ в связи с нарушениями, допущенными управляющей организацией. Также собственники информируются о принятии решения об исключении дома из реестра и об обращении органа ГЖН в суд для лишения управляющей организации лицензии.
Порядок и сроки направления такой информации собственникам помещений в доме установлены в «Правилах информирования о возникновении отдельных оснований прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом», утверждённых постановлением Правительства РФ от 28.03.2015 № 289 (далее – Правила № 289).
Согласно п. 4 Правил № 289, орган ГЖН обязан известить об указанных в ч. 1 ст. 197 ЖК РФ обстоятельствах орган местного самоуправления в течение трёх рабочих дней с момента возникновения таких обстоятельств.
Орган МСУ в свою очередь в течение трёх рабочих дней с момента получения информации от органа жилнадзора извещает о сложившейся ситуации собственников помещений в многоквартирном доме, который надзорное ведомство собирается исключить из реестра лицензий (п. 5 Правил № 289).
Информация размещается в общедоступных местах: на информационных досках в подъездах дома или в пределах придомового участка. Также сведения должны быть размещены на сайте органа МСУ.
При отсутствии должного информирования УО имеет право подать в суд и оспорить решение органа ГЖН об исключении дома из реестра лицензий (решение АС Республики Хакасии от 01.06.2017 по делу № А74-295/2017).
Как собственники могут предотвратить исключение их дома из реестра лицензий
В извещении собственников о наличии оснований исключить их дом из реестра лицензий УО уполномоченный орган обязан рассказать о праве собственников помещений в МКД наложить вето на решение органа ГЖН (пп. «б» п. 7 Правил № 289).
Это право собственников зафиксировано в ч. 7 ст. 198 ЖК РФ и может быть реализовано в течение двух месяцев со дня информирования, проведённого в установленном Правилами № 289 порядке.
Чтобы это сделать, собственники помещений должны проголосовать на общем собрании о пролонгации договора управления с управляющей организацией. Собрание должно быть проведено в соответствии со ст. ст. 44–46 ЖК РФ. Решение принимается простым большинством голосов от общего числа голосов собственников, принявших участие в ОСС (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
О принятом на ОСС решении собственники или сама УО должны уведомить орган ГЖН в течение трёх дней с момента проведения собрания, направив копии протокола заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении. В таком случае орган ГЖН не имеет права исключить дом из реестра лицензий (ч. 7 ст. 198 ЖК РФ).
При этом ненаправление собственниками копии решения ОСС в орган ГЖН не может считаться основанием для исключения дома из реестра лицензий субъекта РФ (постановление Третьего ААС от 29.09.2017 по делу № А74-295/2017).
В случае, если у органа Госжилнадзора появились основания для лишения управляющей организации права управлять многоквартирным домом, а УО стремится это право сохранить, то ей следует использовать возможность, изложенную в ч. 7 ст. 198 ЖК РФ.
Для этого управляющей организации необходимо:
1. Инициировать ОСС, поставив на повестку дня вопрос о пролонгации договора управления вопреки намерениям органа ГЖН исключить МКД из реестра лицензий (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ).
2. Известить всех собственников о предстоящем собрании не позднее 10 дней до его проведения. Извещение можно направить заказным письмом с уведомлением о вручении, или отдать лично под подпись, или иным способом, если таковой был ранее предусмотрен на ОСС (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).
3. Провести собрание в очной форме с участием кворума либо в форме очно-заочного или заочного голосования (ст. 44.1, ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). На собрании следует рассказать собственникам о сложившейся ситуации и о преимуществах, которые они получат, продолжив сотрудничество с УО.
4. Оформить протокол собрания и приложения, подсчитав голоса и подведя итоги согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. Решение будет принято, если за него будет отдано большинство голосов от общего количество голосов присутствовавших на собрании собственников.
5. Довести решение ОСС до всех собственников помещений в МКД в течение десяти дней со дня его принятия (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).
6. Разместить документы в ГИС ЖКХ и направить в орган ГЖН в соответствии с ч. ч. 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ.
Если, несмотря на принятое собственниками в установленном порядке решение, орган ГЖН исключит дом из реестра лицензий, управляющая организация вправе обратиться в суд с иском и оспорить действия ведомства.
Также УО может выиграть судебный процесс, если докажет, что орган жилищного надзора не уведомил о предстоящем исключении дома из реестра лицензий орган местного самоуправления, или что надлежащим образом не были проинформированы собственники помещений в доме.