Новости
04.12.2024
10 популярных вопросов декабря
10 популярных вопросов декабря
Мы выбрали самые интересные вопросы наших коллег, над которыми работали в последнее время. Подготовили по ним короткие ответы с обоснованиями и собрали в один материал.
1. Правомерно ли начислять плату за отопление мест общего пользования, если в подъездах МКД нет радиаторов отопления
Да, правомерно, но только при условии, что плату за отопление в МОП не выставляете в платежке отдельной строкой.
Расчет платы за отопление зависит:
• от установленного субъектом РФ способа оплаты – в течение отопительного периода или равномерно в течение календарного года;
• системы отопления МКД;
• наличия или отсутствия приборов учета теплоэнергии.
При этом в любом случае плату за отопление необходимо рассчитывать совокупно, без разделения на потребление внутри помещения и на ОДН в порядке, установленном пунктами 42(1) и 42(2) Правил № 354, в нежилых помещениях – по пункту 43 Правил № 354. Поэтому потребители оплачивают отопление мест общего пользования (ОДН отопления) в составе совокупной платы за отопление. Факт отсутствия радиаторов отопления в МОП не влияет на расчет и внесение такого платежа. Кроме того, ОДН отопления нельзя выделять в платежном документе за ЖКУ отдельной строкой.
2. Как утвердить расходы на украшение придомовой территории к Новому году?
Такие решения принимают на ОСС обычно в рамках вопроса о благоустройстве придомовой территории.
Решения о благоустройстве земельного участка, на котором расположен МКД, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на этом участке, принимают на ОСС большинством голосов от общего числа голосов участников собрания (ч. 2 ст. 44, ч.1 ст. 46 ЖК).
На ОСС можно вынести, например, такие вопросы:
• о закупке ели и украшений;
• об установке ели на придомовой территории;
• об определении источников финансирования и размера платы для проведения работ по новогоднему благоустройству придомовой территории;
• о поручении УО организовать работы по новогоднему благоустройству придомовой территории, в том числе: _____________________________;
• о включении ели в состав общего имущества.
Обратите внимание, что решения по благоустройству придомовой территории принимают, если территория входит в состав общего имущества. Земельный участок входит в состав общего имущества, если он образован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет. Такие условия следуют из статьи 16 Закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ.
3. Нужно ли по новому приказу Минстроя о составе информации в ГИС ЖКХ размещать в системе смету работ по капремонту общего имущества?
Нет, смету на капремонт размещать в ГИС ЖКХ по-прежнему не нужно.
Перечень информации и документов, которые владелец спецсчета капремонта обязан разместить в ГИС ЖКХ, регламентирует пункт 11 главы XI Состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в ГИС ЖКХ, утвержденных приказом Минстроя от 07.02.2024 № 79/пр.
В ГИС ЖКХ в числе прочего размещают:
• копию договора на выполнение работ, оказание услуг по капитальному ремонту общего имущества;
• стоимость оказываемых услуг, выполняемых работ по капитальному ремонту по договору подряда, а также по акту приемки (при наличии);
• сумму средств, перечисленных на оплату услуг, работ по капитальному ремонту;
• копию акта выполненных работ, оказанных услуг по капитальному ремонту;
• протокол ОСС о проведении капитального ремонта.
Смета не предусмотрена в составе информации и документов, обязательных для размещения владельцем спецсчета.
4. Обязана ли управляющая МКД организация направлять должнику за ЖКУ досудебную претензию, прежде чем обратиться в суд?
Нет, не обязана, но вправе это сделать.
Закон не предусматривает досудебного порядка урегулирования споров по делам о взыскании задолженности за жилое помещение и коммунальные услуги. Поэтому управленец не обязан направлять должнику досудебную претензию перед обращением в суд. Однако вы вправе использовать ее как «последнее предупреждение». В претензии можно, например, указать, что обратитесь в суд, если должник не погасит долг, рассказать, какие методы используют приставы в исполнительном производстве и чем грозит невыполнение решения суда.
Вместе с тем обратите внимание, что 1 сентября изменились правила работы судов общей юрисдикции. Теперь до обращения в суд нужно обязательно направить должнику копии заявления о выдаче судебного приказа и приложенных к нему документов. Затем к заявлению в суд необходимо приложить уведомление о вручении или иные документы, которые подтвердят, что вы направили должнику копии такого заявления и документов (ч. 4 ст. 124 ГПК).
5. С учетом изменений в эксплуатации лифтов обязательно ли теперь размещать внутри лифта информацию о заводском и регистрационном номерах такого лифта?
Нет, необязательно. Эту информацию нужно разместить на первом этаже лифтового холла МКД.
Заводской номер лифта и его номер в соответствующем реестре объектов, дату ввода в эксплуатацию, срок службы и дату очередного технического освидетельствования лифта владелец лифта размещает на основной посадочной площадке (этаже) лифта, то есть на первом этаже лифтового холла в МКД. Такое правило следует из подпункта «о» пункта 4 Правил организации безопасного использования и содержания лифтов, подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек) и эскалаторов, за исключением эскалаторов в метрополитенах, утвержденных постановлением Правительства от 20.10.2023 № 1744.
В кабине лифта необходимо разместить информацию о средствах и способе связи с квалифицированным персоналом и аварийной службой по эксплуатации соответствующего лифта, а также правила пользования лифтом. На это указывает подпункт «н» пункта 4 Правил № 1744.
6. Обязана ли УО по требованию РСО предоставить ей доступ к ОДПУ?
Да, обязана, если УО – исполнитель коммунальных услуг.
Исполнитель КУ обязан предоставлять РСО доступ к общему имуществу в МКД, в том числе к ОДПУ. Такая обязанность предусмотрена подпунктами «г», «з(2)» пункта 18 Правил, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утвержденных постановлением Правительства от 14.02.2012 № 124.
Порядок и сроки, в которые предоставляете доступ, пропишите в договоре ресурсоснабжения.
7. Обязан ли орган МСУ погасить долг за ЖКУ по квартире, которая перешла к нему как выморочное имущество?
Да, обязан.
По долгам наследодателя отвечает наследник, которому перешло имущество, независимо от основания наследования и способа принятия наследства. Если наследников нет, то помещение становится выморочным имуществом и переходит по закону в собственность РФ, города федерального значения или муниципального образования. Такие выводы сделал Пленум Верховного суда в пункте 60 постановления от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании».
Если квартира перешла органу МСУ, то с момента смерти предыдущего собственника и до заселения квартиры ЖКУ оплачивает этот орган МСУ или управомоченное им лицо (ч. 3 ст. 153 ЖК). Есть положительная судебная практика по взысканию задолженности за ЖКУ с органа МСУ: постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2017 № 13АП-5458/2017, А56-20829/2016, решение Арбитражного суда Приморского края от 26.12.2016 № А51-6995/2016.
8. Вправе ли суд вернуть заявление о выдаче судебного приказа, если управленец указал неверный идентификатор должника?
Нет, не вправе.
Суд вернет заявление, если вообще не указать идентификаторы должника. Такое правило следует из части 2 статьи 124, части 1 статьи 125 ГПК. Проверять подлинность сведений в заявлении суд не обязан. Поэтому он укажет такие же данные в судебном приказе.
Но рекомендуем указывать правильную информацию о должнике. Если указать некорректные реквизиты идентификаторов, по этой причине судебный приказ могут не исполнить.
9. Нужно ли нотариальное удостоверение, если общее собрание членов ТСЖ приняло решение продлить полномочия предыдущего председателя?
Нет, не нужно.
Нотариальное удостоверение при продлении полномочий предусмотрено с 1 сентября Законом от 08.08.2001 № 129-ФЗ. Соответствующие изменения внесли в него Законом от 08.08.2024 № 287-ФЗ. Но они касаются ООО, АО. На ТСЖ такие изменения не распространяются. Удостоверение у нотариуса в этом случае является добровольным. Такое правило следует из статьи 103.10 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 № 4462-1.
10. Обязан ли собственник при переводе жилого помещения в нежилое закрыть/заделать вход в это помещение из подъезда МКД?
Да, обязан. В нежилое помещение не должно быть входов из помещений общего пользования МКД.
Для перевода жилого помещения в нежилое необходимо получить:
• протокол ОСС, который содержит решение о согласии собственников на перевод;
• согласие на перевод каждого собственника всех помещений, которые примыкают к переводимому помещению;
• решение о переводе помещения органа МСУ, который осуществляет перевод.
Такие правила следуют из статьи 23 ЖК.
После перевода жилого помещения в нежилое в такое помещение необходимо исключить возможность доступа через помещения, которые обеспечивают доступ к жилым помещениям. На это указывает часть 2 статьи 22 ЖК.
При проектировании помещений общественного назначения, которые расположены в МКД, следует предусматривать для них отдельный вход с прилегающей территории. Встроенные и встроенно-пристроенные помещения общественного назначения должны иметь входы и эвакуационные выходы, обособленные от жилой части МКД. Такие правила предусмотрены пунктами 4.6, 6.2.2.15 СП 54.13330.2022 «Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003», утвержденного приказом Минстроя от 13.05.2022 № 361/пр
вернуться
Мы выбрали самые интересные вопросы наших коллег, над которыми работали в последнее время. Подготовили по ним короткие ответы с обоснованиями и собрали в один материал.
1. Правомерно ли начислять плату за отопление мест общего пользования, если в подъездах МКД нет радиаторов отопления
Да, правомерно, но только при условии, что плату за отопление в МОП не выставляете в платежке отдельной строкой.
Расчет платы за отопление зависит:
• от установленного субъектом РФ способа оплаты – в течение отопительного периода или равномерно в течение календарного года;
• системы отопления МКД;
• наличия или отсутствия приборов учета теплоэнергии.
При этом в любом случае плату за отопление необходимо рассчитывать совокупно, без разделения на потребление внутри помещения и на ОДН в порядке, установленном пунктами 42(1) и 42(2) Правил № 354, в нежилых помещениях – по пункту 43 Правил № 354. Поэтому потребители оплачивают отопление мест общего пользования (ОДН отопления) в составе совокупной платы за отопление. Факт отсутствия радиаторов отопления в МОП не влияет на расчет и внесение такого платежа. Кроме того, ОДН отопления нельзя выделять в платежном документе за ЖКУ отдельной строкой.
2. Как утвердить расходы на украшение придомовой территории к Новому году?
Такие решения принимают на ОСС обычно в рамках вопроса о благоустройстве придомовой территории.
Решения о благоустройстве земельного участка, на котором расположен МКД, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на этом участке, принимают на ОСС большинством голосов от общего числа голосов участников собрания (ч. 2 ст. 44, ч.1 ст. 46 ЖК).
На ОСС можно вынести, например, такие вопросы:
• о закупке ели и украшений;
• об установке ели на придомовой территории;
• об определении источников финансирования и размера платы для проведения работ по новогоднему благоустройству придомовой территории;
• о поручении УО организовать работы по новогоднему благоустройству придомовой территории, в том числе: _____________________________;
• о включении ели в состав общего имущества.
Обратите внимание, что решения по благоустройству придомовой территории принимают, если территория входит в состав общего имущества. Земельный участок входит в состав общего имущества, если он образован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет. Такие условия следуют из статьи 16 Закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ.
3. Нужно ли по новому приказу Минстроя о составе информации в ГИС ЖКХ размещать в системе смету работ по капремонту общего имущества?
Нет, смету на капремонт размещать в ГИС ЖКХ по-прежнему не нужно.
Перечень информации и документов, которые владелец спецсчета капремонта обязан разместить в ГИС ЖКХ, регламентирует пункт 11 главы XI Состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в ГИС ЖКХ, утвержденных приказом Минстроя от 07.02.2024 № 79/пр.
В ГИС ЖКХ в числе прочего размещают:
• копию договора на выполнение работ, оказание услуг по капитальному ремонту общего имущества;
• стоимость оказываемых услуг, выполняемых работ по капитальному ремонту по договору подряда, а также по акту приемки (при наличии);
• сумму средств, перечисленных на оплату услуг, работ по капитальному ремонту;
• копию акта выполненных работ, оказанных услуг по капитальному ремонту;
• протокол ОСС о проведении капитального ремонта.
Смета не предусмотрена в составе информации и документов, обязательных для размещения владельцем спецсчета.
4. Обязана ли управляющая МКД организация направлять должнику за ЖКУ досудебную претензию, прежде чем обратиться в суд?
Нет, не обязана, но вправе это сделать.
Закон не предусматривает досудебного порядка урегулирования споров по делам о взыскании задолженности за жилое помещение и коммунальные услуги. Поэтому управленец не обязан направлять должнику досудебную претензию перед обращением в суд. Однако вы вправе использовать ее как «последнее предупреждение». В претензии можно, например, указать, что обратитесь в суд, если должник не погасит долг, рассказать, какие методы используют приставы в исполнительном производстве и чем грозит невыполнение решения суда.
Вместе с тем обратите внимание, что 1 сентября изменились правила работы судов общей юрисдикции. Теперь до обращения в суд нужно обязательно направить должнику копии заявления о выдаче судебного приказа и приложенных к нему документов. Затем к заявлению в суд необходимо приложить уведомление о вручении или иные документы, которые подтвердят, что вы направили должнику копии такого заявления и документов (ч. 4 ст. 124 ГПК).
5. С учетом изменений в эксплуатации лифтов обязательно ли теперь размещать внутри лифта информацию о заводском и регистрационном номерах такого лифта?
Нет, необязательно. Эту информацию нужно разместить на первом этаже лифтового холла МКД.
Заводской номер лифта и его номер в соответствующем реестре объектов, дату ввода в эксплуатацию, срок службы и дату очередного технического освидетельствования лифта владелец лифта размещает на основной посадочной площадке (этаже) лифта, то есть на первом этаже лифтового холла в МКД. Такое правило следует из подпункта «о» пункта 4 Правил организации безопасного использования и содержания лифтов, подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек) и эскалаторов, за исключением эскалаторов в метрополитенах, утвержденных постановлением Правительства от 20.10.2023 № 1744.
В кабине лифта необходимо разместить информацию о средствах и способе связи с квалифицированным персоналом и аварийной службой по эксплуатации соответствующего лифта, а также правила пользования лифтом. На это указывает подпункт «н» пункта 4 Правил № 1744.
6. Обязана ли УО по требованию РСО предоставить ей доступ к ОДПУ?
Да, обязана, если УО – исполнитель коммунальных услуг.
Исполнитель КУ обязан предоставлять РСО доступ к общему имуществу в МКД, в том числе к ОДПУ. Такая обязанность предусмотрена подпунктами «г», «з(2)» пункта 18 Правил, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утвержденных постановлением Правительства от 14.02.2012 № 124.
Порядок и сроки, в которые предоставляете доступ, пропишите в договоре ресурсоснабжения.
7. Обязан ли орган МСУ погасить долг за ЖКУ по квартире, которая перешла к нему как выморочное имущество?
Да, обязан.
По долгам наследодателя отвечает наследник, которому перешло имущество, независимо от основания наследования и способа принятия наследства. Если наследников нет, то помещение становится выморочным имуществом и переходит по закону в собственность РФ, города федерального значения или муниципального образования. Такие выводы сделал Пленум Верховного суда в пункте 60 постановления от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании».
Если квартира перешла органу МСУ, то с момента смерти предыдущего собственника и до заселения квартиры ЖКУ оплачивает этот орган МСУ или управомоченное им лицо (ч. 3 ст. 153 ЖК). Есть положительная судебная практика по взысканию задолженности за ЖКУ с органа МСУ: постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2017 № 13АП-5458/2017, А56-20829/2016, решение Арбитражного суда Приморского края от 26.12.2016 № А51-6995/2016.
8. Вправе ли суд вернуть заявление о выдаче судебного приказа, если управленец указал неверный идентификатор должника?
Нет, не вправе.
Суд вернет заявление, если вообще не указать идентификаторы должника. Такое правило следует из части 2 статьи 124, части 1 статьи 125 ГПК. Проверять подлинность сведений в заявлении суд не обязан. Поэтому он укажет такие же данные в судебном приказе.
Но рекомендуем указывать правильную информацию о должнике. Если указать некорректные реквизиты идентификаторов, по этой причине судебный приказ могут не исполнить.
9. Нужно ли нотариальное удостоверение, если общее собрание членов ТСЖ приняло решение продлить полномочия предыдущего председателя?
Нет, не нужно.
Нотариальное удостоверение при продлении полномочий предусмотрено с 1 сентября Законом от 08.08.2001 № 129-ФЗ. Соответствующие изменения внесли в него Законом от 08.08.2024 № 287-ФЗ. Но они касаются ООО, АО. На ТСЖ такие изменения не распространяются. Удостоверение у нотариуса в этом случае является добровольным. Такое правило следует из статьи 103.10 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 № 4462-1.
10. Обязан ли собственник при переводе жилого помещения в нежилое закрыть/заделать вход в это помещение из подъезда МКД?
Да, обязан. В нежилое помещение не должно быть входов из помещений общего пользования МКД.
Для перевода жилого помещения в нежилое необходимо получить:
• протокол ОСС, который содержит решение о согласии собственников на перевод;
• согласие на перевод каждого собственника всех помещений, которые примыкают к переводимому помещению;
• решение о переводе помещения органа МСУ, который осуществляет перевод.
Такие правила следуют из статьи 23 ЖК.
После перевода жилого помещения в нежилое в такое помещение необходимо исключить возможность доступа через помещения, которые обеспечивают доступ к жилым помещениям. На это указывает часть 2 статьи 22 ЖК.
При проектировании помещений общественного назначения, которые расположены в МКД, следует предусматривать для них отдельный вход с прилегающей территории. Встроенные и встроенно-пристроенные помещения общественного назначения должны иметь входы и эвакуационные выходы, обособленные от жилой части МКД. Такие правила предусмотрены пунктами 4.6, 6.2.2.15 СП 54.13330.2022 «Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003», утвержденного приказом Минстроя от 13.05.2022 № 361/пр
