Новости
05.11.2024
10 популярных вопросов ноября
10 популярных вопросов ноября
Мы выбрали самые интересные вопросы наших коллег, над которыми работали в последнее время. Подготовили по ним короткие ответы с обоснованиями и собрали в один материал.
1. Обязательно ли управленцам на УСН решение ОСС, чтобы с января 2025 года увеличить тарифы на содержание жилого помещения на сумму НДС?
Да, обязательно.
С 1 января 2025 года управляющие МКД организации, которые применяют упрощенную систему налогообложения, признают плательщиками НДС. Это требование ввел Закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ. НДС нельзя предъявить к оплате собственникам помещений в МКД дополнительно к стоимости содержания жилого помещения. При этом налог можно включить в состав платы за содержание. Такое правило следует из пункта 6 статьи 168, пункта 1 статьи 143 НК.
Размер платы за содержание жилого помещения в МКД определяют на ОСС с учетом предложений УО и устанавливают на срок не менее одного года (ч. 7 ст. 156 ЖК). Поэтому чтобы установить размер платы за содержание жилого помещения, включающий в себя НДС, необходимо соответствующее решение общего собрания собственников.
Как платить НДС и как включить его в плату за содержание жилого помещения, разъяснили Минстрой в письме от 04.10.2024 № 58115-ДН/04 и Минфин в письме от 04.10.2024 № 03-07-11/96415 .
По сложившейся практике до утверждения ОСС нового размера платы за содержание, который включает НДС, УО платит налог за счет:
• составляющей утвержденного размера платы за содержание в части услуг по управлению МКД, то есть прибыли от этой деятельности;
• уменьшения объема выполняемых работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества на составляющую налоговых отчислений, но только если такое право УО предусмотрено договором управления МКД;
• собственных средств.
2. Вправе ли управленец самостоятельно убрать и утилизировать вещи собственников, которые захламляют помещения общего пользования в МКД?
Не рекомендуем это делать. Вас могут обвинить в краже и порче имущества собственников.
В местах общего пользования МКД запрещено складировать мусор, мебель, вещи, оборудование, предметы из горючих материалов, устраивать кладовые и подсобные помещения. Требования к запрету устанавливают пункты 16, 27 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства от 16.09.2020 № 1479.
Ответственность за содержание общего имущества собственников помещений в МКД, в том числе за устранение указанных нарушений, несет управляющая МКД организация. Такой вывод следует из части 1 статьи 36, частей 1, 1.1 статьи 161 ЖК, пунктов 2, 16 Правил № 491.
Закон не предусматривает конкретных действенных мер со стороны управляющей МКД организации в отношении собственников, которые размещают личные вещи в МОП. По сложившейся практике управленцы вывешивают в подъездах объявления о запрете захламлять места общего пользования, ведут информационную работу с жителями.
Если обнаружили захламление, рекомендуется:
• письменно зафиксировать факт нарушения в акте;
• потребовать от собственника убрать имущество из МОП – если нарушитель неизвестен, уведомления можно направить собственникам всех расположенных рядом с местом захламления квартир, разместить уведомление в МОП;
• обратиться в суд – если собственник добровольно не устраняет нарушение.
В ситуации, когда наличие самовольной конструкции не угрожает жизни и здоровью граждан, но собственник не исполняет требование ее демонтировать, обратитесь в суд.
Обратите внимание, что, если самостоятельно вынести вещи собственников, управленца могут привлечь к ответственности – за самоуправство, порчу имущества, кражу. Поэтому если планируете выносить вещи, делайте это только после того, как истек срок, в который попросили собственника добровольно устранить захламление МОП. При выносе вещей фиксируйте каждое действие, в том числе на видео и документально. Составьте акт и опись каждой вещи, определите место ее хранения. Подготовьте аргументы, почему вынесли вещи, например, захламление МОП создавало угрозу безопасности собственников и третьих лиц.
За нарушение Правил противопожарного режима управляющую МКД организацию могут привлечь к административной ответственности по статье 20.4 КоАП. Поэтому если вас все же привлекли к ответственности по вине собственника (пользователя) помещения в МКД, вы вправе потребовать от такого лица возместить понесенные убытки в порядке регресса (ст. 1081 ГК).
3. Что предпринять, если уже разместили протокол ОСС в ГИС ЖКХ, а потом обнаружили в нем ошибку?
Можно заменить документ в ГИС ЖКХ. Но учтите, что не любую ошибку в протоколе можно исправлять. Исправление ошибок не должно приводить к изменению смысла, содержания протокола и принятых решений.
Процедуру исправления ошибок в документах ОСС законодательство не предусматривает. Вместе с тем, исправления в протокол можно внести, если они необходимы, чтобы исправить технические, орфографические и синтаксические ошибки, неправильные сведения. Председатель, секретарь ОСС и члены счетной комиссии, если они участвовали в первоначальном составлении протокола, исправляют ошибки в протоколе и заверяют их подписями.
Чтобы исправить ошибку в ГИС ЖКХ, выберите размещенный протокол в реестре протоколов ОСС. Далее нажмите на пиктограмму выпадающего списка рядом с номером протокола. Так вы сможете изменить сведения о собрании, удалить протокол или разместить его заново. Чтобы исправить ошибки, из выпадающего списка рядом с номером протокола выберите строку «Исправить ошибки».
Порядок внесения исправлений в протокол, размещенный в ГИС ЖКХ, посмотрите в разделе 6.8.2.5 «Внесение изменений в размещенный протокол ОСС» Руководства пользователя «Работа в личном кабинете УО». Руководство размещено в разделе «Регламенты и инструкции» портала ГИС ЖКХ.
4. Обязаны ли УО, ТСЖ, ЖСК организовывать АДС, если договоры с РСО предусматривают аварийно-диспетчерское обслуживание силами ресурсника?
Да, обязаны.
Наличие АДС у РСО не освобождает управляющую МКД организацию от обязанности обеспечить аварийно-диспетчерское обслуживание в доме. Дело в том, что аварийные службы управленца и РСО не заменяют друг друга.
При аварии или повреждении внутридомовых инженерных сетей АДС сообщает об этом в аварийную службу соответствующей РСО. Такое требование предусмотрено пунктом 14 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416.
5. Вправе ли УО стать владельцем спецсчета капремонта в МКД с непосредственным управлением, если заключила с собственниками этого дома договор на оказание услуг по содержанию?
Нет, не вправе. Владельцем специального счета может быть только УО, которая управляет МКД на основании договора управления этим домом. При непосредственном способе управления МКД договор управления не заключают.
Перечень лиц, которые могут стать владельцами спецсчета капремонта, закрытый. Владельцем может быть:
• ТСЖ или жилищный кооператив, который управляет МКД;
• УО, если она управляет МКД на основании договора управления;
• региональный оператор капремонта.
Перечень определен частями 2, 3 статьи 175 ЖК.
Поэтому при непосредственном управлении МКД владельцем спецсчета можно выбрать только регионального оператора капремонта.
6. Обязана ли УО по просьбе председателя совета МКД снять с него полномочия?
Нет, не обязана и не вправе это делать.
УО не наделяет председателя совета МКД полномочиями и не освобождает от них. Председателя совета МКД избирает ОСС в таком доме из членов совета МКД (ч. 6 ст. 161.1 ЖК). Общее собрание вправе инициировать любой собственник и УО (ч. 2, 7 ст. 45 ЖК).
Рекомендуем разъяснить председателю совета МКД необходимость инициировать ОСС, чтобы избрать нового председателя. Либо УО может инициировать собрание самостоятельно.
7. Вправе ли ЖСК заявить права на кооперативную квартиру в МКД, если собственник давно умер, родственников у него нет и в наследство никто не вступил?
Нет, не вправе. Закон не предусматривает, что в случае смерти собственника квартиры такая квартира переходит в собственность ЖСК, даже если у умершего не было наследников.
В такой ситуации наследство могут признать выморочным.
Наследственное имущество считается выморочным, если:
• наследники имущества отсутствуют – как по закону, так и по завещанию;
• никто из наследников не имеет права наследовать или всех наследников отстранили от наследования (ст. 1117 ГК);
• никто из наследников не принял наследства;
• все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.
Такие правила установлены пунктом 1 статьи 1151 ГК.
В части жилых помещений новым собственником выморочного имущества становится орган МСУ (п. 2 ст. 1151 ГК, п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК).
8. Вправе ли УО перестать управлять МКД, если она добровольно прекратила лицензируемый вид деятельности по управлению МКД, дома исключили из реестра лицензий?
Нет, не вправе.
Независимо от оснований прекращения действия лицензии УО обязана управлять домом до дня, когда наступит одно из событий (ч. 3 ст. 200 ЖК):
• домом начнет управлять новая УО, выбранная ОСС или отобранная по результатам открытого конкурса;
• возникнет обязанность по управлению домом УО по договору с ТСЖ, ЖСК, ЖК;
• начнут действовать договоры с собственниками помещений при непосредственном способе управления МКД;
• зарегистрируют ТСЖ, ЖСК, ЖК.
День, который предшествует этим событиям, будет датой прекращения договора управления МКД. Это предусматривает пункт 24 Правил № 416.
9. Обязана ли новая УО исполнить предписание в отношении общего имущества, которое предыдущая УО получила, но не исполнила до прекращения договора?
Нет, не обязана. Новой УО не переходит обязанность исполнить предписание, которое не исполнил предыдущий управленец. Предписание должно исполнить то лицо, которому оно выдано.
Если предписание выдано в период действия договора управления, оно законно и его необходимо исполнить. То есть прекращение договора управления не означает, что предписание становится автоматически недействительным. Это подтверждает судебная практика, например, постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 12.09.2012 № 02АП-4824/2012 по делу № А31-1646/2012.
Если УО не выполнит в установленный срок законное предписание органа ГЖН, ей грозит административный штраф. Такое наказание предусмотрено частью 1 статьи 19.5 КоАП.
10. Можно ли создать ТСЖ в строящемся МКД?
Нет, нельзя.
Законодательство не предусматривает возможность создать ТСЖ в строящемся МКД. Товарищество можно создать в уже введенном в эксплуатацию одном или нескольких МКД для совместного управления общим имуществом. Такое правило следует из части 1 статьи 135, статьи 136 ЖК, части 1 статьи 55, статьи 55.24 ГрК.
В строящемся МКД можно создать жилищно-строительный кооператив. В отличие от ТСЖ, члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании МКД. ЖСК выступает застройщиком и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию МКД. Это закреплено частью 3 статьи 110 ЖК.
вернуться
Мы выбрали самые интересные вопросы наших коллег, над которыми работали в последнее время. Подготовили по ним короткие ответы с обоснованиями и собрали в один материал.
1. Обязательно ли управленцам на УСН решение ОСС, чтобы с января 2025 года увеличить тарифы на содержание жилого помещения на сумму НДС?
Да, обязательно.
С 1 января 2025 года управляющие МКД организации, которые применяют упрощенную систему налогообложения, признают плательщиками НДС. Это требование ввел Закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ. НДС нельзя предъявить к оплате собственникам помещений в МКД дополнительно к стоимости содержания жилого помещения. При этом налог можно включить в состав платы за содержание. Такое правило следует из пункта 6 статьи 168, пункта 1 статьи 143 НК.
Размер платы за содержание жилого помещения в МКД определяют на ОСС с учетом предложений УО и устанавливают на срок не менее одного года (ч. 7 ст. 156 ЖК). Поэтому чтобы установить размер платы за содержание жилого помещения, включающий в себя НДС, необходимо соответствующее решение общего собрания собственников.
Как платить НДС и как включить его в плату за содержание жилого помещения, разъяснили Минстрой в письме от 04.10.2024 № 58115-ДН/04 и Минфин в письме от 04.10.2024 № 03-07-11/96415 .
По сложившейся практике до утверждения ОСС нового размера платы за содержание, который включает НДС, УО платит налог за счет:
• составляющей утвержденного размера платы за содержание в части услуг по управлению МКД, то есть прибыли от этой деятельности;
• уменьшения объема выполняемых работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества на составляющую налоговых отчислений, но только если такое право УО предусмотрено договором управления МКД;
• собственных средств.
2. Вправе ли управленец самостоятельно убрать и утилизировать вещи собственников, которые захламляют помещения общего пользования в МКД?
Не рекомендуем это делать. Вас могут обвинить в краже и порче имущества собственников.
В местах общего пользования МКД запрещено складировать мусор, мебель, вещи, оборудование, предметы из горючих материалов, устраивать кладовые и подсобные помещения. Требования к запрету устанавливают пункты 16, 27 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства от 16.09.2020 № 1479.
Ответственность за содержание общего имущества собственников помещений в МКД, в том числе за устранение указанных нарушений, несет управляющая МКД организация. Такой вывод следует из части 1 статьи 36, частей 1, 1.1 статьи 161 ЖК, пунктов 2, 16 Правил № 491.
Закон не предусматривает конкретных действенных мер со стороны управляющей МКД организации в отношении собственников, которые размещают личные вещи в МОП. По сложившейся практике управленцы вывешивают в подъездах объявления о запрете захламлять места общего пользования, ведут информационную работу с жителями.
Если обнаружили захламление, рекомендуется:
• письменно зафиксировать факт нарушения в акте;
• потребовать от собственника убрать имущество из МОП – если нарушитель неизвестен, уведомления можно направить собственникам всех расположенных рядом с местом захламления квартир, разместить уведомление в МОП;
• обратиться в суд – если собственник добровольно не устраняет нарушение.
В ситуации, когда наличие самовольной конструкции не угрожает жизни и здоровью граждан, но собственник не исполняет требование ее демонтировать, обратитесь в суд.
Обратите внимание, что, если самостоятельно вынести вещи собственников, управленца могут привлечь к ответственности – за самоуправство, порчу имущества, кражу. Поэтому если планируете выносить вещи, делайте это только после того, как истек срок, в который попросили собственника добровольно устранить захламление МОП. При выносе вещей фиксируйте каждое действие, в том числе на видео и документально. Составьте акт и опись каждой вещи, определите место ее хранения. Подготовьте аргументы, почему вынесли вещи, например, захламление МОП создавало угрозу безопасности собственников и третьих лиц.
За нарушение Правил противопожарного режима управляющую МКД организацию могут привлечь к административной ответственности по статье 20.4 КоАП. Поэтому если вас все же привлекли к ответственности по вине собственника (пользователя) помещения в МКД, вы вправе потребовать от такого лица возместить понесенные убытки в порядке регресса (ст. 1081 ГК).
3. Что предпринять, если уже разместили протокол ОСС в ГИС ЖКХ, а потом обнаружили в нем ошибку?
Можно заменить документ в ГИС ЖКХ. Но учтите, что не любую ошибку в протоколе можно исправлять. Исправление ошибок не должно приводить к изменению смысла, содержания протокола и принятых решений.
Процедуру исправления ошибок в документах ОСС законодательство не предусматривает. Вместе с тем, исправления в протокол можно внести, если они необходимы, чтобы исправить технические, орфографические и синтаксические ошибки, неправильные сведения. Председатель, секретарь ОСС и члены счетной комиссии, если они участвовали в первоначальном составлении протокола, исправляют ошибки в протоколе и заверяют их подписями.
Чтобы исправить ошибку в ГИС ЖКХ, выберите размещенный протокол в реестре протоколов ОСС. Далее нажмите на пиктограмму выпадающего списка рядом с номером протокола. Так вы сможете изменить сведения о собрании, удалить протокол или разместить его заново. Чтобы исправить ошибки, из выпадающего списка рядом с номером протокола выберите строку «Исправить ошибки».
Порядок внесения исправлений в протокол, размещенный в ГИС ЖКХ, посмотрите в разделе 6.8.2.5 «Внесение изменений в размещенный протокол ОСС» Руководства пользователя «Работа в личном кабинете УО». Руководство размещено в разделе «Регламенты и инструкции» портала ГИС ЖКХ.
4. Обязаны ли УО, ТСЖ, ЖСК организовывать АДС, если договоры с РСО предусматривают аварийно-диспетчерское обслуживание силами ресурсника?
Да, обязаны.
Наличие АДС у РСО не освобождает управляющую МКД организацию от обязанности обеспечить аварийно-диспетчерское обслуживание в доме. Дело в том, что аварийные службы управленца и РСО не заменяют друг друга.
При аварии или повреждении внутридомовых инженерных сетей АДС сообщает об этом в аварийную службу соответствующей РСО. Такое требование предусмотрено пунктом 14 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416.
5. Вправе ли УО стать владельцем спецсчета капремонта в МКД с непосредственным управлением, если заключила с собственниками этого дома договор на оказание услуг по содержанию?
Нет, не вправе. Владельцем специального счета может быть только УО, которая управляет МКД на основании договора управления этим домом. При непосредственном способе управления МКД договор управления не заключают.
Перечень лиц, которые могут стать владельцами спецсчета капремонта, закрытый. Владельцем может быть:
• ТСЖ или жилищный кооператив, который управляет МКД;
• УО, если она управляет МКД на основании договора управления;
• региональный оператор капремонта.
Перечень определен частями 2, 3 статьи 175 ЖК.
Поэтому при непосредственном управлении МКД владельцем спецсчета можно выбрать только регионального оператора капремонта.
6. Обязана ли УО по просьбе председателя совета МКД снять с него полномочия?
Нет, не обязана и не вправе это делать.
УО не наделяет председателя совета МКД полномочиями и не освобождает от них. Председателя совета МКД избирает ОСС в таком доме из членов совета МКД (ч. 6 ст. 161.1 ЖК). Общее собрание вправе инициировать любой собственник и УО (ч. 2, 7 ст. 45 ЖК).
Рекомендуем разъяснить председателю совета МКД необходимость инициировать ОСС, чтобы избрать нового председателя. Либо УО может инициировать собрание самостоятельно.
7. Вправе ли ЖСК заявить права на кооперативную квартиру в МКД, если собственник давно умер, родственников у него нет и в наследство никто не вступил?
Нет, не вправе. Закон не предусматривает, что в случае смерти собственника квартиры такая квартира переходит в собственность ЖСК, даже если у умершего не было наследников.
В такой ситуации наследство могут признать выморочным.
Наследственное имущество считается выморочным, если:
• наследники имущества отсутствуют – как по закону, так и по завещанию;
• никто из наследников не имеет права наследовать или всех наследников отстранили от наследования (ст. 1117 ГК);
• никто из наследников не принял наследства;
• все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.
Такие правила установлены пунктом 1 статьи 1151 ГК.
В части жилых помещений новым собственником выморочного имущества становится орган МСУ (п. 2 ст. 1151 ГК, п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК).
8. Вправе ли УО перестать управлять МКД, если она добровольно прекратила лицензируемый вид деятельности по управлению МКД, дома исключили из реестра лицензий?
Нет, не вправе.
Независимо от оснований прекращения действия лицензии УО обязана управлять домом до дня, когда наступит одно из событий (ч. 3 ст. 200 ЖК):
• домом начнет управлять новая УО, выбранная ОСС или отобранная по результатам открытого конкурса;
• возникнет обязанность по управлению домом УО по договору с ТСЖ, ЖСК, ЖК;
• начнут действовать договоры с собственниками помещений при непосредственном способе управления МКД;
• зарегистрируют ТСЖ, ЖСК, ЖК.
День, который предшествует этим событиям, будет датой прекращения договора управления МКД. Это предусматривает пункт 24 Правил № 416.
9. Обязана ли новая УО исполнить предписание в отношении общего имущества, которое предыдущая УО получила, но не исполнила до прекращения договора?
Нет, не обязана. Новой УО не переходит обязанность исполнить предписание, которое не исполнил предыдущий управленец. Предписание должно исполнить то лицо, которому оно выдано.
Если предписание выдано в период действия договора управления, оно законно и его необходимо исполнить. То есть прекращение договора управления не означает, что предписание становится автоматически недействительным. Это подтверждает судебная практика, например, постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 12.09.2012 № 02АП-4824/2012 по делу № А31-1646/2012.
Если УО не выполнит в установленный срок законное предписание органа ГЖН, ей грозит административный штраф. Такое наказание предусмотрено частью 1 статьи 19.5 КоАП.
10. Можно ли создать ТСЖ в строящемся МКД?
Нет, нельзя.
Законодательство не предусматривает возможность создать ТСЖ в строящемся МКД. Товарищество можно создать в уже введенном в эксплуатацию одном или нескольких МКД для совместного управления общим имуществом. Такое правило следует из части 1 статьи 135, статьи 136 ЖК, части 1 статьи 55, статьи 55.24 ГрК.
В строящемся МКД можно создать жилищно-строительный кооператив. В отличие от ТСЖ, члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании МКД. ЖСК выступает застройщиком и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию МКД. Это закреплено частью 3 статьи 110 ЖК.
