Новости
21.06.2024
Обзор новостей ЖКХ 21.06.2024.
Президент РФ назвал главные задачи развития ЖКХ
Владимир Владимирович Путин, Президент Российской Федерации традиционно в рамках своего выступления на Петербургском международном экономическом форуме уделил особое внимание развитию отраслей строительства и ЖКХ.
Он отметил важность активного применения цифровых решений, сокращения сроков и стоимости проектов. Цель — строить больше комфортного жилья с использованием энергоэффективных технологий и создавать достойную среду вокруг. Особо было отмечено, что сфера ЖКХ обладает колоссальным потенциалом, в том числе по использованию вторичных ресурсов и применению «умных» решений на базе передовых технологий.
Путин подчеркнул, что за последние 5 лет за счет устранения административных барьеров длительность инвестиционно-строительного цикла уменьшилась почти в два раза. Эта работа будет продолжена.
По словам Президента, создание экономической базы обеспечат 200 мастер-планов для региональных центров и городов, в которых есть предприятия, работающие на экономический суверенитет нашей страны.
Для снятия ограничений в энергетике, модернизации ЖКХ, строительства дорог будет направлено дополнительно по 250 млрд рублей инфраструктурных бюджетных кредитов ежегодно. Средства будут предоставляться не только в рамках региональных лимитов, но и по итогам конкурсов региональных и межрегиональных проектов.
Продолжится Всероссийский конкурс лучших проектов по созданию комфортной городской среды, а также будут запущены программы строительства и благоустройства набережных и парков. К этой программе добавится программа реставрации и реконструкции объектов культурного и исторического наследия.
В выступлении также было отмечено, что начинается списание 2/3 средств ранее уже выданных ИБК. Освободившиеся средства регионы должны будут направить на поддержку инвестиций, инфраструктуру, модернизацию ЖКХ, расселение аварийного жилья.
«Времени на раскачку у нас нет. Все поставленные задачи необходимо реализовывать, засучив рукава. Этим мы и займёмся», – прокомментировал выступление Президента РФ Сергей Александрович Пахомов, Председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ.
Правительство РФ работает над формированием нового нацпроекта
По поручению Владимира Владимировича Путина, Президента Российской Федерации, Правительство разрабатывает новый национальный проект «Инфраструктура для жизни», в который предложено включить восемь федеральных проектов.
«Президент особо подчеркивал, что все национальные проекты должны быть направлены на достижение национальных целей, в числе которых «Комфортная и безопасная среда для жизни». В ее логике следует сформировать национальный проект «Инфраструктура для жизни», который будет включать комплексное развитие населенных пунктов, мероприятия по жилищному и дорожному строительству, по формированию более комфортных условий для проживания граждан, для модернизации жилищно-коммунального хозяйства, обеспечение современным общественным транспортом и так далее», – рассказал Михаил Владимирович Мишустин, Председатель Правительства Российской Федерации.
В национальный проект «Инфраструктура для жизни» будет включено восемь федеральных проектов: «Развитие населенных пунктов», «Новые жилищные возможности», «Ипотека», «Городская среда», «Обновление жилищного фонда», «Модернизация коммунальной инфраструктуры», «Инфраструктурное меню», «Новый ритм строительства».
В официальном Телеграм-канале Правительства сообщается, что финансирование проекта будет осуществляться в том числе за счет инструментов инфраструктурного меню, самые востребованные из которых – казначейские и инфраструктурные бюджетные кредиты, облигации. Также по поручению Президента РФ будет списано около двух третей задолженностей регионов по их бюджетным кредитам.
Обсуждается возможность обязательного применения инвестпрограмм для РСО
Юрий Петрович Муценек, Заместитель Министра строительства и ЖКХ Российской Федерации сообщил о том, что планируется на законодательном уровне обязать РСО иметь собственные инвестиционные программы.
«Сегодня мы отрабатываем с коллегами из Минэкономразвития и с экспертным сообществом обязательность применения инвестиционных программ для РСО, которая до этого не была закреплена на уровне закона», – заявил Муценек.
Он также подчеркнул, что данная инициатива поможет понять перспективы развития сетей и то, куда тратятся ресурсы.
Планируется введение обязательных максимально долгосрочных программ, чтобы были видны перспективы до 2030 года.
В 2025 году регионы перейдут на электронный учет ТКО
Опубликовано Постановление Правительства Российской Федерации от 06.06.2024 № 775 «О территориальных схемах обращения с отходами производства и потребления», согласно которому регионы переведут территориальные схемы обращения с ТКО в электронный формат.
Ознакомиться с документом можно здесь.
«Новым постановлением регламентирована процедура экспертизы терсхем, которую проводит РЭО и заинтересованные федеральные органы исполнительной власти, а также установлен новый порядок разработки, прохождения процедуры общественного обсуждения, утверждения и корректировки терсхемы, требования к ее составу и содержанию. Субъекты РФ смогут вести схемы в региональных системах или в федеральной государственной информационной системе учета ТКО (ФГИС УТКО), то есть преимущественно в электронном виде, что упростит весь процесс и утверждение терсхем», – заявил Денис Петрович Буцаев, Генеральный директор Российского экологического оператора.
Постановление вступает в силу с 1 января 2025 года.
Оплата услуг ЖКХ со счета ООО
ООО зарегистрировано по жилому адресу учредителя и директора в одном лице. Можно ли оплачивать коммунальные платежи с расчетного счета организации? Как это делать?
В силу п. 2 ст. 54 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации на территории Российской Федерации путем указания наименования населенного пункта (муниципального образования). Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа – иного органа или лица, уполномоченных выступать от имени юридического лица в силу закона, иного правового акта или учредительного документа, если иное не установлено законом о государственной регистрации юридических лиц.
Как указано в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица», учитывая, что адрес юридического лица определяется местом нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего и исполнительного органа – иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности, и может отличаться от адреса, по которому осуществляется непосредственная деятельность юридического лица, в том числе хозяйственная (производственный цех, торговая точка и т.п.), регистрирующий орган не вправе отказывать в государственной регистрации на основании того, что помещение или здание, адрес которого указан для целей осуществления связи с юридическим лицом, непригодно для осуществления деятельности юридического лица в целом либо вида деятельности, который указан в документах, представленных для государственной регистрации. В то же время регистрация по адресу жилого объекта недвижимости допустима только в тех случаях, когда собственник объекта дал на это согласие; согласие предполагается, если названный адрес является адресом места жительства учредителя (участника) или лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности.
Таким образам, юридическое лицо может быть зарегистрировано по месту жительства учредителя (участника) юридического лица.
В силу ч. 1 и п. 5 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного ч. 3 ст. 169 ЖК РФ.
Согласно разъяснениям, представленным в письмах Минфина России от 29.09.2014 № 03-03-06/1/48504, от 14.02.2008 № 03-03-06/1/93, от 10.11.2006 № 03-05-01-04/310, от 28.10.2005 № 03-03-04/4/71, от 27.10.2005 № 03-03-04/1/310, а также в силу п. 3 ст. 288 ГК РФ затраты, произведенные на содержание офисов, находящихся в жилых помещениях, в случае если регистрация юридического лица была произведена по месту жительства учредителя (участника) юридического лица, в том числе, оплату коммунальных услуг, к расходам организации отнести нельзя.
Оплата коммунальных услуг должна быть произведена непосредственно собственником жилого помещения.
Как заключить договор управления МКД с застройщиком
В материале инструкции, как УО заключить договор управления МКД-новостройкой с застройщиком.
Чтобы управляющая организация приняла новостройку в управление, необходимо выяснить:
• с какого момента можно управлять МКД;
• какими критериями должна обладать УО;
• какие нужны документы от застройщика, чтобы оформить договор управления МКД;
• кто определяет условия договора управления МКД;
• какой использовать размер платы за содержание жилого помещения.
С какого момента можно управлять МКД-новостройкой
УО может приступить к управлению МКД после того, как застройщик получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Именно с этого момента новостройка перестает быть объектом строительства и становится многоквартирным домом.
Со дня получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию у застройщика есть пять дней, чтобы выбрать УО и заключить с ней договор управления МКД (ч. 14 ст. 161 ЖК).
Срок договора с застройщиком составляет три месяца. При этом условиями может быть предусмотрена пролонгация договора. Это предусматривает пункт 3 части 5 и часть 6 статьи 162 ЖК.
ВНИМАНИЕ
с 25 мая 2020 года в МКД-новостройках города Москвы, которые построили за счет Московского фонда реновации жилой застройки, УО определяет правительство Москвы.
Управляющую должны определить в течение 60 дней со дня ввода МКД в эксплуатацию. Исключение — МКД-новостройки, в которых доля Москвы в праве общей собственности на общее имущество меньше 50 процентов. В этих домах УО выбирают по общим правилам. Такие условия для московских новостроек предусмотрены частью 25 статьи 7.3 Закона от 15.04.1993№ 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации».
СИТУАЦИЯ
Должен ли застройщик при выборе УО учитывать мнение будущих собственников
Нет, не должен.
Застройщик принимает такое решение единолично. Это право закреплено частью 14 статьи 161 и частью 2 статьи 162 ЖК. Собственники помещений в МКД вправе выбрать УО на общем собрании таких собственников.
СИТУАЦИЯ
Входит ли в состав общего имущества земельный участок, на котором расположен МКД-новостройка
Да, входит, если орган МСУ провел процедуру образования земельного участка и государственный кадастровый учет.
Будущие собственники финансируют строительство с последующим фактическим приобретением помещений. Одновременно с этим они становятся правообладателями общей долевой собственности на общее имущество в МКД, в том числе на земельный участок с элементами озеленения и благоустройства.
Если МКД построен или реконструирован после введения в действие ЖК, то объекты, которые входят в состав такого дома, приемочная комиссия принимает только после того, как установит размеры и границы земельного участка, на котором расположен такой дом (ч. 6 ст. 16 Закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 189-ФЗ)).
Земельный участок под МКД и другие объекты общего имущества переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме с момента образования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Закона № 189-ФЗ).
СИТУАЦИЯ
Как выбирают способ управления МКД, если он частично или полностью построен за счет средств бюджета
Такими домами управляют УО, которые отобрали на открытом конкурсе. Правило касается МКД, где:
• доля государственной или муниципальной собственности в праве общей собственности на общее имущество в МКД более 50 процентов;
• все помещения в государственной и муниципальной собственности.
Порядок выбора способа управления МКД, и частично, и полностью построенных за счет бюджета, устанавливает часть 2 статьи 163 ЖК. Такой порядок изменился с 8 февраля 2020 года. Раньше особенности управления зависели от размера доли собственности на общее имущество в МКД государства или муниципалитета и вида собственности.
СИТУАЦИЯ
Какой гарантийный срок на новостройку
Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, устанавливает договор и не может быть менее чем, пять лет. Гарантийный срок исчисляют со дня передачи объекта строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства, устанавливают договором и не быть менее, чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Это предусматривает ч. 5, 5.1 ст. 7 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
СИТУАЦИЯ
Как дольщику взыскать убытки с застройщика
Участник долевого строительства вправе взыскать с застройщика не только законную неустойку, но и абстрактные убытки (п. 19 Обзора судебной практики Президиума Верховного суда от 23.12.2020 № 4).
Убытки с застройщика нужно взыскивать в общем порядке. Вначале потребуется составить и отправить претензию. Если застройщик не согласен с убытками или добровольно их не возмещает, необходимо составить иск и подать его в суд.
В суде нужно доказать три обстоятельства:
• застройщик нарушил обязательства по договору;
• вы понесли убытки;
• причина ваших убытков – поведение застройщика.
Взыскать можно:
• переплату в связи с затянувшимся погашением процентов по ипотечному кредиту или в связи с повышением ставки по условиям кредитного договора;
• оплату аренды квартиры или иного жилья, которое дольщик снимает до момента сдачи квартиры застройщиком;
• расходы на восстановление психического здоровья из-за срывов сроков сдачи;
• упущенную выгоду, которая могла быть получена при ведении бизнеса, если дольщик намеревался сдавать объект недвижимости в аренду или использовать в предпринимательских целях;
• сумму, на которую подорожали отделочные материалы за период просрочки сдачи квартиры.
Какими критериями должна обладать УО
По общему правилу, чтобы управлять МКД на основании договора управления, УО должна иметь лицензию на выполнение этой деятельности. Специальных требований к УО для управления новостройкой законодательство не устанавливает. Это следует из части 1 статьи 162 и статьи 192 ЖК.
СИТУАЦИЯ
Вправе ли застройщик самостоятельно управлять новостройкой
Нет, не вправе.
Застройщик не обладает достаточными полномочиями, чтобы самостоятельно управлять МКД после ввода в эксплуатацию.
До того как УО изберут собственники или орган МСУ отберет по конкурсу, застройщик должен выбрать УО и заключить с ней договор управления. Такое требование устанавливает часть 14 статьи 161 ЖК.
Какие нужны документы от застройщика, чтобы оформить с ним договор управления МКД
Чтобы заключить договор управления МКД, запросите у застройщика:
• устав;
• разрешение на ввод МКД в эксплуатацию;
• решение органа управления застройщика, уполномоченного в соответствии с уставом принять решение о заключении договора управления.
Кто определяет условия договора управления МКД
Условия договора управления МКД с застройщиком определяют его стороны — застройщик и УО (ч. 14 ст. 161 ЖК). При этом нужно учитывать общие требования законодательства и существенные условия, которые должны быть в любом договоре управления МКД (ч. 3 ст. 162 ЖК).
Стороны должны утвердить следующие существенные условия:
• состав общего имущества МКД;
• перечень работ и услуг по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества в МКД, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет УО;
• порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
• порядок контроля за выполнением УО ее обязательств по договору управления.
Если не достигнуть договоренности по указанным условиям, договор будет считаться незаключенным (ст. 432 ГК).
Какой использовать размер платы за содержание жилого помещения
Когда договор управления заключен между застройщиком и УО, размер платы за жилое помещение устанавливают стороны такого договора на срок действия договора – три месяца (ч. 14 ст. 161 ЖК). Далее применяется муниципальный тариф или утвержденный общим собранием собственников помещений в МКД.
По истечении трех месяцев в отношении жителей МКД УО должна применять муниципальный тариф, который установил орган МСУ, а в субъектах РФ — городах федерального значения Москве, СПБ и Севастополе — орган госвласти этого субъекта. Данное правило применяется как для случаев, когда собственники не утвердили соответствующий размер платы (ч. 4 ст. 158 ЖК).
Правило применения муниципального тарифа касается также случаев, когда договор управления пролонгировали. Однако в отношении застройщика УО вправе применять иной размер платы в части помещениям, которые не продал застройщик. На них распространяются правила ГК и условия пролонгированного договора управления МКД. Данные выводы находят свое подтверждение в судебной практике, например, в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 06.09.2022 №№ Ф05-16222/2022, А41-73898/2021.
Чтобы избежать такой ситуации, следует провести информационную работу с жителями и обосновать необходимый тариф на содержание дома, чтобы утвердить его на ОСС.
Способ управления МКД выбирается на общем собрании собственников помещений в таком доме, а это влечет за собой утверждение размера платы за жилое помещение собственниками помещений в МКД в соответствии с выбранным способом управления. (ч. 3 ст. 161 ЖК). В новостройке можно провести ОСС, когда собственники помещений и лица, которые приняли помещения от застройщика, будут иметь более 50 процентов голосов от общего количества голосов в МКД. В этом случае общее собрание будет иметь кворум (ч. 3 ст. 45 ЖК).
ПРИМЕР
УО обязали применять муниципальный тариф за содержание помещения по истечении трех месяцев с даты заключения договора с застройщиком
СИТУАЦИЯ
Как расторгнуть договор управления МКД с застройщиком после того, как новую УО отберут по конкурсу
По общему правилу расторжение договора управления МКД происходит в порядке, который установлен договором и гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК).
Законодательство не устанавливает специального механизма расторжения договора управления МКД, заключенного между застройщиком и УО.
СИТУАЦИЯ
Кто должен определять состав общего имущества в доме-новостройке, если договор управления заключен между застройщиком и УО
В новостройках состав общего имущества утверждается проектной декларацией по итогам согласования застройщика с администрацией района и прохождения государственной экспертизы проектной документации. После ввода дома в эксплуатацию уточненный состав общего имущества отражается в технической документации на МКД (подп. 7 п. 1 ст. 21 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
СИТУАЦИЯ
Какие тарифы на коммунальные услуги применяются в отношении дома-новостройки
Для ответа на поставленный вопрос необходимо провести четкую границу между объектом, не введенным в эксплуатацию, и МКД, в отношении которого получено разрешение на ввод в эксплуатацию.
МКД вправе именоваться таковым только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а до этого момента он является объектом капитального строительства.
Как правило, тарифы на коммунальные услуги в субъектах и муниципальных образованиях РФ устанавливаются с учетом принципа перекрестного субсидирования. То есть для различных групп потребителей устанавливаются различные тарифы: для населения, для бюджетной сферы и т. д.
Применение тарифов, установленных для населения, по отношению к лицам, принявшим от застройщика помещения в МКД по передаточному акту или иному документу, возможно только после получения застройщиком разрешения на ввод МКД в эксплуатацию.
До получения такого разрешения объект является объектом капитального строительства и коммунальные услуги оплачиваются
вернуться
Владимир Владимирович Путин, Президент Российской Федерации традиционно в рамках своего выступления на Петербургском международном экономическом форуме уделил особое внимание развитию отраслей строительства и ЖКХ.
Он отметил важность активного применения цифровых решений, сокращения сроков и стоимости проектов. Цель — строить больше комфортного жилья с использованием энергоэффективных технологий и создавать достойную среду вокруг. Особо было отмечено, что сфера ЖКХ обладает колоссальным потенциалом, в том числе по использованию вторичных ресурсов и применению «умных» решений на базе передовых технологий.
Путин подчеркнул, что за последние 5 лет за счет устранения административных барьеров длительность инвестиционно-строительного цикла уменьшилась почти в два раза. Эта работа будет продолжена.
По словам Президента, создание экономической базы обеспечат 200 мастер-планов для региональных центров и городов, в которых есть предприятия, работающие на экономический суверенитет нашей страны.
Для снятия ограничений в энергетике, модернизации ЖКХ, строительства дорог будет направлено дополнительно по 250 млрд рублей инфраструктурных бюджетных кредитов ежегодно. Средства будут предоставляться не только в рамках региональных лимитов, но и по итогам конкурсов региональных и межрегиональных проектов.
Продолжится Всероссийский конкурс лучших проектов по созданию комфортной городской среды, а также будут запущены программы строительства и благоустройства набережных и парков. К этой программе добавится программа реставрации и реконструкции объектов культурного и исторического наследия.
В выступлении также было отмечено, что начинается списание 2/3 средств ранее уже выданных ИБК. Освободившиеся средства регионы должны будут направить на поддержку инвестиций, инфраструктуру, модернизацию ЖКХ, расселение аварийного жилья.
«Времени на раскачку у нас нет. Все поставленные задачи необходимо реализовывать, засучив рукава. Этим мы и займёмся», – прокомментировал выступление Президента РФ Сергей Александрович Пахомов, Председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ.
Правительство РФ работает над формированием нового нацпроекта
По поручению Владимира Владимировича Путина, Президента Российской Федерации, Правительство разрабатывает новый национальный проект «Инфраструктура для жизни», в который предложено включить восемь федеральных проектов.
«Президент особо подчеркивал, что все национальные проекты должны быть направлены на достижение национальных целей, в числе которых «Комфортная и безопасная среда для жизни». В ее логике следует сформировать национальный проект «Инфраструктура для жизни», который будет включать комплексное развитие населенных пунктов, мероприятия по жилищному и дорожному строительству, по формированию более комфортных условий для проживания граждан, для модернизации жилищно-коммунального хозяйства, обеспечение современным общественным транспортом и так далее», – рассказал Михаил Владимирович Мишустин, Председатель Правительства Российской Федерации.
В национальный проект «Инфраструктура для жизни» будет включено восемь федеральных проектов: «Развитие населенных пунктов», «Новые жилищные возможности», «Ипотека», «Городская среда», «Обновление жилищного фонда», «Модернизация коммунальной инфраструктуры», «Инфраструктурное меню», «Новый ритм строительства».
В официальном Телеграм-канале Правительства сообщается, что финансирование проекта будет осуществляться в том числе за счет инструментов инфраструктурного меню, самые востребованные из которых – казначейские и инфраструктурные бюджетные кредиты, облигации. Также по поручению Президента РФ будет списано около двух третей задолженностей регионов по их бюджетным кредитам.
Обсуждается возможность обязательного применения инвестпрограмм для РСО
Юрий Петрович Муценек, Заместитель Министра строительства и ЖКХ Российской Федерации сообщил о том, что планируется на законодательном уровне обязать РСО иметь собственные инвестиционные программы.
«Сегодня мы отрабатываем с коллегами из Минэкономразвития и с экспертным сообществом обязательность применения инвестиционных программ для РСО, которая до этого не была закреплена на уровне закона», – заявил Муценек.
Он также подчеркнул, что данная инициатива поможет понять перспективы развития сетей и то, куда тратятся ресурсы.
Планируется введение обязательных максимально долгосрочных программ, чтобы были видны перспективы до 2030 года.
В 2025 году регионы перейдут на электронный учет ТКО
Опубликовано Постановление Правительства Российской Федерации от 06.06.2024 № 775 «О территориальных схемах обращения с отходами производства и потребления», согласно которому регионы переведут территориальные схемы обращения с ТКО в электронный формат.
Ознакомиться с документом можно здесь.
«Новым постановлением регламентирована процедура экспертизы терсхем, которую проводит РЭО и заинтересованные федеральные органы исполнительной власти, а также установлен новый порядок разработки, прохождения процедуры общественного обсуждения, утверждения и корректировки терсхемы, требования к ее составу и содержанию. Субъекты РФ смогут вести схемы в региональных системах или в федеральной государственной информационной системе учета ТКО (ФГИС УТКО), то есть преимущественно в электронном виде, что упростит весь процесс и утверждение терсхем», – заявил Денис Петрович Буцаев, Генеральный директор Российского экологического оператора.
Постановление вступает в силу с 1 января 2025 года.
Оплата услуг ЖКХ со счета ООО
ООО зарегистрировано по жилому адресу учредителя и директора в одном лице. Можно ли оплачивать коммунальные платежи с расчетного счета организации? Как это делать?
В силу п. 2 ст. 54 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации на территории Российской Федерации путем указания наименования населенного пункта (муниципального образования). Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа – иного органа или лица, уполномоченных выступать от имени юридического лица в силу закона, иного правового акта или учредительного документа, если иное не установлено законом о государственной регистрации юридических лиц.
Как указано в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица», учитывая, что адрес юридического лица определяется местом нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего и исполнительного органа – иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности, и может отличаться от адреса, по которому осуществляется непосредственная деятельность юридического лица, в том числе хозяйственная (производственный цех, торговая точка и т.п.), регистрирующий орган не вправе отказывать в государственной регистрации на основании того, что помещение или здание, адрес которого указан для целей осуществления связи с юридическим лицом, непригодно для осуществления деятельности юридического лица в целом либо вида деятельности, который указан в документах, представленных для государственной регистрации. В то же время регистрация по адресу жилого объекта недвижимости допустима только в тех случаях, когда собственник объекта дал на это согласие; согласие предполагается, если названный адрес является адресом места жительства учредителя (участника) или лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности.
Таким образам, юридическое лицо может быть зарегистрировано по месту жительства учредителя (участника) юридического лица.
В силу ч. 1 и п. 5 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного ч. 3 ст. 169 ЖК РФ.
Согласно разъяснениям, представленным в письмах Минфина России от 29.09.2014 № 03-03-06/1/48504, от 14.02.2008 № 03-03-06/1/93, от 10.11.2006 № 03-05-01-04/310, от 28.10.2005 № 03-03-04/4/71, от 27.10.2005 № 03-03-04/1/310, а также в силу п. 3 ст. 288 ГК РФ затраты, произведенные на содержание офисов, находящихся в жилых помещениях, в случае если регистрация юридического лица была произведена по месту жительства учредителя (участника) юридического лица, в том числе, оплату коммунальных услуг, к расходам организации отнести нельзя.
Оплата коммунальных услуг должна быть произведена непосредственно собственником жилого помещения.
Как заключить договор управления МКД с застройщиком
В материале инструкции, как УО заключить договор управления МКД-новостройкой с застройщиком.
Чтобы управляющая организация приняла новостройку в управление, необходимо выяснить:
• с какого момента можно управлять МКД;
• какими критериями должна обладать УО;
• какие нужны документы от застройщика, чтобы оформить договор управления МКД;
• кто определяет условия договора управления МКД;
• какой использовать размер платы за содержание жилого помещения.
С какого момента можно управлять МКД-новостройкой
УО может приступить к управлению МКД после того, как застройщик получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Именно с этого момента новостройка перестает быть объектом строительства и становится многоквартирным домом.
Со дня получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию у застройщика есть пять дней, чтобы выбрать УО и заключить с ней договор управления МКД (ч. 14 ст. 161 ЖК).
Срок договора с застройщиком составляет три месяца. При этом условиями может быть предусмотрена пролонгация договора. Это предусматривает пункт 3 части 5 и часть 6 статьи 162 ЖК.
ВНИМАНИЕ
с 25 мая 2020 года в МКД-новостройках города Москвы, которые построили за счет Московского фонда реновации жилой застройки, УО определяет правительство Москвы.
Управляющую должны определить в течение 60 дней со дня ввода МКД в эксплуатацию. Исключение — МКД-новостройки, в которых доля Москвы в праве общей собственности на общее имущество меньше 50 процентов. В этих домах УО выбирают по общим правилам. Такие условия для московских новостроек предусмотрены частью 25 статьи 7.3 Закона от 15.04.1993№ 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации».
СИТУАЦИЯ
Должен ли застройщик при выборе УО учитывать мнение будущих собственников
Нет, не должен.
Застройщик принимает такое решение единолично. Это право закреплено частью 14 статьи 161 и частью 2 статьи 162 ЖК. Собственники помещений в МКД вправе выбрать УО на общем собрании таких собственников.
СИТУАЦИЯ
Входит ли в состав общего имущества земельный участок, на котором расположен МКД-новостройка
Да, входит, если орган МСУ провел процедуру образования земельного участка и государственный кадастровый учет.
Будущие собственники финансируют строительство с последующим фактическим приобретением помещений. Одновременно с этим они становятся правообладателями общей долевой собственности на общее имущество в МКД, в том числе на земельный участок с элементами озеленения и благоустройства.
Если МКД построен или реконструирован после введения в действие ЖК, то объекты, которые входят в состав такого дома, приемочная комиссия принимает только после того, как установит размеры и границы земельного участка, на котором расположен такой дом (ч. 6 ст. 16 Закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 189-ФЗ)).
Земельный участок под МКД и другие объекты общего имущества переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме с момента образования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Закона № 189-ФЗ).
СИТУАЦИЯ
Как выбирают способ управления МКД, если он частично или полностью построен за счет средств бюджета
Такими домами управляют УО, которые отобрали на открытом конкурсе. Правило касается МКД, где:
• доля государственной или муниципальной собственности в праве общей собственности на общее имущество в МКД более 50 процентов;
• все помещения в государственной и муниципальной собственности.
Порядок выбора способа управления МКД, и частично, и полностью построенных за счет бюджета, устанавливает часть 2 статьи 163 ЖК. Такой порядок изменился с 8 февраля 2020 года. Раньше особенности управления зависели от размера доли собственности на общее имущество в МКД государства или муниципалитета и вида собственности.
СИТУАЦИЯ
Какой гарантийный срок на новостройку
Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, устанавливает договор и не может быть менее чем, пять лет. Гарантийный срок исчисляют со дня передачи объекта строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства, устанавливают договором и не быть менее, чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Это предусматривает ч. 5, 5.1 ст. 7 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
СИТУАЦИЯ
Как дольщику взыскать убытки с застройщика
Участник долевого строительства вправе взыскать с застройщика не только законную неустойку, но и абстрактные убытки (п. 19 Обзора судебной практики Президиума Верховного суда от 23.12.2020 № 4).
Убытки с застройщика нужно взыскивать в общем порядке. Вначале потребуется составить и отправить претензию. Если застройщик не согласен с убытками или добровольно их не возмещает, необходимо составить иск и подать его в суд.
В суде нужно доказать три обстоятельства:
• застройщик нарушил обязательства по договору;
• вы понесли убытки;
• причина ваших убытков – поведение застройщика.
Взыскать можно:
• переплату в связи с затянувшимся погашением процентов по ипотечному кредиту или в связи с повышением ставки по условиям кредитного договора;
• оплату аренды квартиры или иного жилья, которое дольщик снимает до момента сдачи квартиры застройщиком;
• расходы на восстановление психического здоровья из-за срывов сроков сдачи;
• упущенную выгоду, которая могла быть получена при ведении бизнеса, если дольщик намеревался сдавать объект недвижимости в аренду или использовать в предпринимательских целях;
• сумму, на которую подорожали отделочные материалы за период просрочки сдачи квартиры.
Какими критериями должна обладать УО
По общему правилу, чтобы управлять МКД на основании договора управления, УО должна иметь лицензию на выполнение этой деятельности. Специальных требований к УО для управления новостройкой законодательство не устанавливает. Это следует из части 1 статьи 162 и статьи 192 ЖК.
СИТУАЦИЯ
Вправе ли застройщик самостоятельно управлять новостройкой
Нет, не вправе.
Застройщик не обладает достаточными полномочиями, чтобы самостоятельно управлять МКД после ввода в эксплуатацию.
До того как УО изберут собственники или орган МСУ отберет по конкурсу, застройщик должен выбрать УО и заключить с ней договор управления. Такое требование устанавливает часть 14 статьи 161 ЖК.
Какие нужны документы от застройщика, чтобы оформить с ним договор управления МКД
Чтобы заключить договор управления МКД, запросите у застройщика:
• устав;
• разрешение на ввод МКД в эксплуатацию;
• решение органа управления застройщика, уполномоченного в соответствии с уставом принять решение о заключении договора управления.
Кто определяет условия договора управления МКД
Условия договора управления МКД с застройщиком определяют его стороны — застройщик и УО (ч. 14 ст. 161 ЖК). При этом нужно учитывать общие требования законодательства и существенные условия, которые должны быть в любом договоре управления МКД (ч. 3 ст. 162 ЖК).
Стороны должны утвердить следующие существенные условия:
• состав общего имущества МКД;
• перечень работ и услуг по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества в МКД, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет УО;
• порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
• порядок контроля за выполнением УО ее обязательств по договору управления.
Если не достигнуть договоренности по указанным условиям, договор будет считаться незаключенным (ст. 432 ГК).
Какой использовать размер платы за содержание жилого помещения
Когда договор управления заключен между застройщиком и УО, размер платы за жилое помещение устанавливают стороны такого договора на срок действия договора – три месяца (ч. 14 ст. 161 ЖК). Далее применяется муниципальный тариф или утвержденный общим собранием собственников помещений в МКД.
По истечении трех месяцев в отношении жителей МКД УО должна применять муниципальный тариф, который установил орган МСУ, а в субъектах РФ — городах федерального значения Москве, СПБ и Севастополе — орган госвласти этого субъекта. Данное правило применяется как для случаев, когда собственники не утвердили соответствующий размер платы (ч. 4 ст. 158 ЖК).
Правило применения муниципального тарифа касается также случаев, когда договор управления пролонгировали. Однако в отношении застройщика УО вправе применять иной размер платы в части помещениям, которые не продал застройщик. На них распространяются правила ГК и условия пролонгированного договора управления МКД. Данные выводы находят свое подтверждение в судебной практике, например, в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 06.09.2022 №№ Ф05-16222/2022, А41-73898/2021.
Чтобы избежать такой ситуации, следует провести информационную работу с жителями и обосновать необходимый тариф на содержание дома, чтобы утвердить его на ОСС.
Способ управления МКД выбирается на общем собрании собственников помещений в таком доме, а это влечет за собой утверждение размера платы за жилое помещение собственниками помещений в МКД в соответствии с выбранным способом управления. (ч. 3 ст. 161 ЖК). В новостройке можно провести ОСС, когда собственники помещений и лица, которые приняли помещения от застройщика, будут иметь более 50 процентов голосов от общего количества голосов в МКД. В этом случае общее собрание будет иметь кворум (ч. 3 ст. 45 ЖК).
ПРИМЕР
УО обязали применять муниципальный тариф за содержание помещения по истечении трех месяцев с даты заключения договора с застройщиком
СИТУАЦИЯ
Как расторгнуть договор управления МКД с застройщиком после того, как новую УО отберут по конкурсу
По общему правилу расторжение договора управления МКД происходит в порядке, который установлен договором и гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК).
Законодательство не устанавливает специального механизма расторжения договора управления МКД, заключенного между застройщиком и УО.
СИТУАЦИЯ
Кто должен определять состав общего имущества в доме-новостройке, если договор управления заключен между застройщиком и УО
В новостройках состав общего имущества утверждается проектной декларацией по итогам согласования застройщика с администрацией района и прохождения государственной экспертизы проектной документации. После ввода дома в эксплуатацию уточненный состав общего имущества отражается в технической документации на МКД (подп. 7 п. 1 ст. 21 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
СИТУАЦИЯ
Какие тарифы на коммунальные услуги применяются в отношении дома-новостройки
Для ответа на поставленный вопрос необходимо провести четкую границу между объектом, не введенным в эксплуатацию, и МКД, в отношении которого получено разрешение на ввод в эксплуатацию.
МКД вправе именоваться таковым только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а до этого момента он является объектом капитального строительства.
Как правило, тарифы на коммунальные услуги в субъектах и муниципальных образованиях РФ устанавливаются с учетом принципа перекрестного субсидирования. То есть для различных групп потребителей устанавливаются различные тарифы: для населения, для бюджетной сферы и т. д.
Применение тарифов, установленных для населения, по отношению к лицам, принявшим от застройщика помещения в МКД по передаточному акту или иному документу, возможно только после получения застройщиком разрешения на ввод МКД в эксплуатацию.
До получения такого разрешения объект является объектом капитального строительства и коммунальные услуги оплачиваются
