Новости
01.02.2024
10 популярных вопросов февраля
10 популярных вопросов февраля
Мы выбрали самые интересные вопросы наших коллег, над которыми работали в последнее время. Подготовили по ним короткие ответы с обоснованиями и собрали в один материал.
1.УО, ТСЖ, ЖСК делать перерасчет за отопление, если в МКД не было тепла по причинам, которые не зависели от управленца, например из-за повреждения теплотрассы?
Пересчитайте плату, если температура воздуха в помещениях потребителей не соответствует требованиям пункта 15 приложения № 1 к Правилам № 354 и при этом выполнено одно из условий:
• МКД не оборудован ОДПУ тепловой энергии;
• МКД оборудован ОДПУ тепловой энергии и не все жилые и нежилые помещения оборудованы ИПУ.
Если в МКД установили ОДПУ и во всех помещениях – ИПУ тепловой энергии, перерасчет не делают. Такое правило следует из пункта 100 Правил № 354.
Обратите внимание, что ИПУ тепловой энергии по своему принципу работы определяет реальный объем поставленной в помещение собственника тепловой энергии. А исполнитель, соответственно, рассчитывает размер платы за услугу исходя из такого фактического объема.
Вместе с тем потребитель вправе потребовать от исполнителя уплатить неустойку (штраф, пени) за некачественную коммунальную услугу. Право предусмотрено пунктами 150, 157 Правил № 354. Орган ГЖН также может выдать постановление с наказанием в виде штрафа за нарушение качества КУ (ст. 7.23 КоАП).
2. Обязана ли УО при прямых договорах собственников с газовой организацией размещать списки должников за газ по требованию РСО?
Нет, не обязана, это право управленца.
Управляющие МКД организации обязаны размещать на информационных стендах и досках объявлений информацию, которая установлена:
• разделом VIII Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденных постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416;
• положениями Правил № 354, например подпунктом «п» пункта 31 Правил № 354.
Эти нормативные документы не обязывают управленцев размещать списки должников за КУ на инфостендах и досках объявлений, в том числе при прямых договорах. Поэтому УО вправе, но не обязана выполнять требование ресурсника.
3. Вправе ли совет МКД вносить изменения в план текущего ремонта общего имущества в пределах суммы, которую утвердило ОСС?
Ответ зависит от решения ОСС о проведении текущего ремонта и условий договора управления МКД.
Управленец проводит текущий ремонт общего имущества на основании решения ОСС либо совета МКД, если полномочия о принятии такого решения передано совету общим собранием собственников. Такое правило установлено пунктами 4.1, 4.2 части 2 статьи 44 ЖК. Поэтому изменить план текущего ремонта возможно по решению ОСС. Совет МКД вправе это сделать, если ОСС передало ему соответствующие полномочия.
Кроме того, условия договора управления МКД могут предусматривать порядок изменения плана работ по текущему ремонту, например, при наступлении определенных событий. Такое правило следует из частей 1, 2, пункта 2 части 3 статьи 162 ЖК.
4. Обязана ли УО размещать в ГИС ЖКХ документы ОСС, которое не состоялось по причине отсутствия кворума?
Рекомендуем разместить документы такого собрания.
УО размещает в ГИС ЖКХ информацию о проведенных ОСС, если УО сама инициировала собрание, участвовала в его организации, а также получила документы от инициаторов собрания (ч. 6 ст. 45, ч. 1 ст. 46 ЖК). Объем и порядок размещения информации и документов собрания установлен пунктом 19 раздела 10 Состава, сроков и периодичности размещения информации в ГИС ЖКХ, утвержденных приказом Минкомсвязи, Минстроя от 29.02.2016 № 74/114/пр.
Законодательство не содержит положений, которые прямо определяют, что в ГИС ЖКХ размещают документы только того ОСС, которое состоялось. Кроме того, в последнее время сложилась практика, когда органы ГЖН требуют от управленцев направлять им документы ОСС и размещать их в ГИС ЖКХ даже при отсутствии кворума. Поэтому, чтобы избежать негативных последствий, УО рекомендуется разместить в ГИС ЖКХ тот объем информации в отношении собрания, который технически возможен с учетом особенностей ГИС ЖКХ.
5. Обязана ли УО отвечать на обращения жителей МКД, которым она раньше управляла, так как вопрос касается этого периода?
Да, обязана.
Управляющие МКД организации обязаны отвечать, в том числе на запросы лиц, которые не являются собственниками помещений в МКД. На такие запросы нужно отвечать в течение 30 календарных дней со дня регистрации запроса. Продлить срок ответа можно на 30 дней, если для ответа нужна дополнительная информация. Такая обязанность установлена пунктом 37 Правил № 416.
Поэтому, если, к примеру, собственник запрашивает сведения, которых у вас нет по объективным причинам, например документы переданы новой УО, запросите их у нее или в ответе сообщите, где можно получить нужную информацию.
6. Законны ли действия судебных приставов, которые арестовали счета УО с платежами за ЖКУ для покрытия долга перед РСО?
Да, законны. Исключение – платежи за капремонт.
Платежи собственников и пользователей помещений в МКД поступают на расчетный счет управляющей МКД организации. При принудительном исполнении службой судебных приставов исполнительного документа по взысканию с УО задолженности перед РСО приставы вправе наложить арест на все денежные средства, которые находятся на расчетном счете УО, независимо от целевого назначения этих средств. Такое правило следует из части 1 статьи 64, статьи 81 Закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
Исключение составляют только денежные средства на специальном счете капремонта, владелец которого – УО, ТСЖ, ЖСК. На средства со спецсчета нельзя наложить арест, и их не могут взыскать в пользу РСО. Запрет предусмотрен частью 6 статьи 175 ЖК.
7. Вправе ли УО проверять документы подрядной организации на покупку материалов при проведении капремонта?
Ответ зависит от того, каким способом собственники помещений формируют фонд капитального ремонта.
В МКД, где собственники формируют фонд капремонта на счете регионального оператора, он выполняет функции технического заказчика работ по капремонту (п. 3 ч. 1 ст. 180 ЖК). В этом случае УО не обязана контролировать документы на приобретение материалов, за качество отвечает регоператор.
Если собственники формируют фонд капремонта на специальном счете, они занимаются организацией ремонта собственными силами и могут поручить это УО – владельцу спецсчета капремонта. Тогда она обязана проверять все сопутствующие ремонту документы.
Обратите внимание, что в обоих случаях ОСС обязано утвердить лицо, которое от имени всех собственников уполномочено участвовать в приемке работ по капремонту, в том числе подписывать соответствующие акты (ч. 5, 5.1 ст. 189 ЖК). Таким лицом может быть управляющая МКД организация.
8. Нужно ли проводить собрание правления ТСЖ о досрочном переизбрании председателя правления, если общее собрание членов товарищества уже приняло соответствующее решение?
Ответ зависит от условий устава товарищества.
По общему правилу правление ТСЖ избирает (переизбирает) из своего состава председателя товарищества, если такие полномочия не отнесли к компетенции общего собрания членов товарищества уставом ТСЖ. На это указывают пункт 3 части 2 статьи 145, часть 3 статьи 147 ЖК. То есть в зависимости от положений устава необходимо одно решение – общего собрания членов ТСЖ либо правления такого товарищества.
Если в уставе ТСЖ нет условия о том, что председателя избирает (переизбирает) общее собрание членов товарищества, то в силу закона это должно сделать правление. В ситуации, когда правление не приняло решение о переизбрании председателя или, например, уклоняется от проведения заседания, данный вопрос можно вынести на общее собрание членов ТСЖ (ч. 3 ст. 145 ЖК).
Кроме того, общее собрание членов ТСЖ вправе решать вопрос о досрочном прекращении полномочий председателя правления, если он грубо нарушает свои обязанности, не способен надлежаще вести дела и при других серьезных основаниях. Такое правило следует из пункта 1 статьи 65.3, пункта 2 статьи 123.14 ГК.
9. Кто обязан внести изменения
в федеральный реестр сведений
о деятельности юридических лиц после того, как УО получила лицензию на управление МКД?
Это должна сделать сама УО.
УО вносит в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц (далее – Реестр) информацию о получении лицензии, приостановлении, возобновлении, переоформлении лицензии, а также об аннулировании лицензии или о прекращении ее действия. Такое правило следует из пунктов 7, 8 статьи 7.1 Закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». Сведения нужно внести в течение трех рабочих дней с даты возникновения соответствующего факта (абз. 2 п. 9 ст. 7.1 Закона № 129).
Уполномоченный орган, который проводит государственную регистрацию юридических лиц, вносит в Реестр сведения, которые определены подпунктами «а»–«и» пункта 7 статьи 7.1 Закона № 129. Это установлено пунктом 8.3 статьи 7.1 Закона № 129.
10. Обязана ли сторонняя организация,
с которой УО заключила договор на аварийно-диспетчерское обслуживание, соблюдать все требования к АДС в Правилах по управлению МКД № 416?
Ответ зависит от условий договора на аварийно-диспетчерское обслуживание.
УО обязана организовать аварийно-диспетчерское обслуживание в МКД (далее – АДО). При этом по своему выбору УО вправе:
• обеспечить АДО собственными силами;
• заключить договор на оказание таких услуг со сторонней организацией.
Такие требования следуют из пункта 9 Правил № 416.
Обязанности сторонней организации и объем требований, которые она обязана соблюдать, определяют условиями заключенного с ней договора. Если УО передает весь комплекс услуг по АДО, то такая организация обязана соблюдать все требования Правил № 416 в отношении таких работ и это нужно указать в договоре.
вернуться
Мы выбрали самые интересные вопросы наших коллег, над которыми работали в последнее время. Подготовили по ним короткие ответы с обоснованиями и собрали в один материал.
1.УО, ТСЖ, ЖСК делать перерасчет за отопление, если в МКД не было тепла по причинам, которые не зависели от управленца, например из-за повреждения теплотрассы?
Пересчитайте плату, если температура воздуха в помещениях потребителей не соответствует требованиям пункта 15 приложения № 1 к Правилам № 354 и при этом выполнено одно из условий:
• МКД не оборудован ОДПУ тепловой энергии;
• МКД оборудован ОДПУ тепловой энергии и не все жилые и нежилые помещения оборудованы ИПУ.
Если в МКД установили ОДПУ и во всех помещениях – ИПУ тепловой энергии, перерасчет не делают. Такое правило следует из пункта 100 Правил № 354.
Обратите внимание, что ИПУ тепловой энергии по своему принципу работы определяет реальный объем поставленной в помещение собственника тепловой энергии. А исполнитель, соответственно, рассчитывает размер платы за услугу исходя из такого фактического объема.
Вместе с тем потребитель вправе потребовать от исполнителя уплатить неустойку (штраф, пени) за некачественную коммунальную услугу. Право предусмотрено пунктами 150, 157 Правил № 354. Орган ГЖН также может выдать постановление с наказанием в виде штрафа за нарушение качества КУ (ст. 7.23 КоАП).
2. Обязана ли УО при прямых договорах собственников с газовой организацией размещать списки должников за газ по требованию РСО?
Нет, не обязана, это право управленца.
Управляющие МКД организации обязаны размещать на информационных стендах и досках объявлений информацию, которая установлена:
• разделом VIII Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденных постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416;
• положениями Правил № 354, например подпунктом «п» пункта 31 Правил № 354.
Эти нормативные документы не обязывают управленцев размещать списки должников за КУ на инфостендах и досках объявлений, в том числе при прямых договорах. Поэтому УО вправе, но не обязана выполнять требование ресурсника.
3. Вправе ли совет МКД вносить изменения в план текущего ремонта общего имущества в пределах суммы, которую утвердило ОСС?
Ответ зависит от решения ОСС о проведении текущего ремонта и условий договора управления МКД.
Управленец проводит текущий ремонт общего имущества на основании решения ОСС либо совета МКД, если полномочия о принятии такого решения передано совету общим собранием собственников. Такое правило установлено пунктами 4.1, 4.2 части 2 статьи 44 ЖК. Поэтому изменить план текущего ремонта возможно по решению ОСС. Совет МКД вправе это сделать, если ОСС передало ему соответствующие полномочия.
Кроме того, условия договора управления МКД могут предусматривать порядок изменения плана работ по текущему ремонту, например, при наступлении определенных событий. Такое правило следует из частей 1, 2, пункта 2 части 3 статьи 162 ЖК.
4. Обязана ли УО размещать в ГИС ЖКХ документы ОСС, которое не состоялось по причине отсутствия кворума?
Рекомендуем разместить документы такого собрания.
УО размещает в ГИС ЖКХ информацию о проведенных ОСС, если УО сама инициировала собрание, участвовала в его организации, а также получила документы от инициаторов собрания (ч. 6 ст. 45, ч. 1 ст. 46 ЖК). Объем и порядок размещения информации и документов собрания установлен пунктом 19 раздела 10 Состава, сроков и периодичности размещения информации в ГИС ЖКХ, утвержденных приказом Минкомсвязи, Минстроя от 29.02.2016 № 74/114/пр.
Законодательство не содержит положений, которые прямо определяют, что в ГИС ЖКХ размещают документы только того ОСС, которое состоялось. Кроме того, в последнее время сложилась практика, когда органы ГЖН требуют от управленцев направлять им документы ОСС и размещать их в ГИС ЖКХ даже при отсутствии кворума. Поэтому, чтобы избежать негативных последствий, УО рекомендуется разместить в ГИС ЖКХ тот объем информации в отношении собрания, который технически возможен с учетом особенностей ГИС ЖКХ.
5. Обязана ли УО отвечать на обращения жителей МКД, которым она раньше управляла, так как вопрос касается этого периода?
Да, обязана.
Управляющие МКД организации обязаны отвечать, в том числе на запросы лиц, которые не являются собственниками помещений в МКД. На такие запросы нужно отвечать в течение 30 календарных дней со дня регистрации запроса. Продлить срок ответа можно на 30 дней, если для ответа нужна дополнительная информация. Такая обязанность установлена пунктом 37 Правил № 416.
Поэтому, если, к примеру, собственник запрашивает сведения, которых у вас нет по объективным причинам, например документы переданы новой УО, запросите их у нее или в ответе сообщите, где можно получить нужную информацию.
6. Законны ли действия судебных приставов, которые арестовали счета УО с платежами за ЖКУ для покрытия долга перед РСО?
Да, законны. Исключение – платежи за капремонт.
Платежи собственников и пользователей помещений в МКД поступают на расчетный счет управляющей МКД организации. При принудительном исполнении службой судебных приставов исполнительного документа по взысканию с УО задолженности перед РСО приставы вправе наложить арест на все денежные средства, которые находятся на расчетном счете УО, независимо от целевого назначения этих средств. Такое правило следует из части 1 статьи 64, статьи 81 Закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
Исключение составляют только денежные средства на специальном счете капремонта, владелец которого – УО, ТСЖ, ЖСК. На средства со спецсчета нельзя наложить арест, и их не могут взыскать в пользу РСО. Запрет предусмотрен частью 6 статьи 175 ЖК.
7. Вправе ли УО проверять документы подрядной организации на покупку материалов при проведении капремонта?
Ответ зависит от того, каким способом собственники помещений формируют фонд капитального ремонта.
В МКД, где собственники формируют фонд капремонта на счете регионального оператора, он выполняет функции технического заказчика работ по капремонту (п. 3 ч. 1 ст. 180 ЖК). В этом случае УО не обязана контролировать документы на приобретение материалов, за качество отвечает регоператор.
Если собственники формируют фонд капремонта на специальном счете, они занимаются организацией ремонта собственными силами и могут поручить это УО – владельцу спецсчета капремонта. Тогда она обязана проверять все сопутствующие ремонту документы.
Обратите внимание, что в обоих случаях ОСС обязано утвердить лицо, которое от имени всех собственников уполномочено участвовать в приемке работ по капремонту, в том числе подписывать соответствующие акты (ч. 5, 5.1 ст. 189 ЖК). Таким лицом может быть управляющая МКД организация.
8. Нужно ли проводить собрание правления ТСЖ о досрочном переизбрании председателя правления, если общее собрание членов товарищества уже приняло соответствующее решение?
Ответ зависит от условий устава товарищества.
По общему правилу правление ТСЖ избирает (переизбирает) из своего состава председателя товарищества, если такие полномочия не отнесли к компетенции общего собрания членов товарищества уставом ТСЖ. На это указывают пункт 3 части 2 статьи 145, часть 3 статьи 147 ЖК. То есть в зависимости от положений устава необходимо одно решение – общего собрания членов ТСЖ либо правления такого товарищества.
Если в уставе ТСЖ нет условия о том, что председателя избирает (переизбирает) общее собрание членов товарищества, то в силу закона это должно сделать правление. В ситуации, когда правление не приняло решение о переизбрании председателя или, например, уклоняется от проведения заседания, данный вопрос можно вынести на общее собрание членов ТСЖ (ч. 3 ст. 145 ЖК).
Кроме того, общее собрание членов ТСЖ вправе решать вопрос о досрочном прекращении полномочий председателя правления, если он грубо нарушает свои обязанности, не способен надлежаще вести дела и при других серьезных основаниях. Такое правило следует из пункта 1 статьи 65.3, пункта 2 статьи 123.14 ГК.
9. Кто обязан внести изменения
в федеральный реестр сведений
о деятельности юридических лиц после того, как УО получила лицензию на управление МКД?
Это должна сделать сама УО.
УО вносит в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц (далее – Реестр) информацию о получении лицензии, приостановлении, возобновлении, переоформлении лицензии, а также об аннулировании лицензии или о прекращении ее действия. Такое правило следует из пунктов 7, 8 статьи 7.1 Закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». Сведения нужно внести в течение трех рабочих дней с даты возникновения соответствующего факта (абз. 2 п. 9 ст. 7.1 Закона № 129).
Уполномоченный орган, который проводит государственную регистрацию юридических лиц, вносит в Реестр сведения, которые определены подпунктами «а»–«и» пункта 7 статьи 7.1 Закона № 129. Это установлено пунктом 8.3 статьи 7.1 Закона № 129.
10. Обязана ли сторонняя организация,
с которой УО заключила договор на аварийно-диспетчерское обслуживание, соблюдать все требования к АДС в Правилах по управлению МКД № 416?
Ответ зависит от условий договора на аварийно-диспетчерское обслуживание.
УО обязана организовать аварийно-диспетчерское обслуживание в МКД (далее – АДО). При этом по своему выбору УО вправе:
• обеспечить АДО собственными силами;
• заключить договор на оказание таких услуг со сторонней организацией.
Такие требования следуют из пункта 9 Правил № 416.
Обязанности сторонней организации и объем требований, которые она обязана соблюдать, определяют условиями заключенного с ней договора. Если УО передает весь комплекс услуг по АДО, то такая организация обязана соблюдать все требования Правил № 416 в отношении таких работ и это нужно указать в договоре.
